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時間：2016-05-09 13:18
緣起緣滅于2012年那一次高調宣布的戰略轉型——“轉售為租”，當年8月，潘石屹這樣解釋此次SOHO中國轉型：經過反復的分析、測算，我們公司決定告別散售，轉而持有北京、上海有價值的物業。他說，三年后，公司的盈利將主要來源于租金收入；五年后，現有150萬平方米物業的租金年收入將超過40億元人民幣。
但是，3年多的時間翻過去了，現在轉型的陣痛依然縈繞在SOHO中國身上，促使其回頭重啟銷售之門。
“大幅下滑在意料之中，這是因為我們在轉型。”SOHO中國董事長潘石屹稱。“售轉租”是SOHO中國在2012年確立的轉型方向，到2015年，SOHO中國“幾乎沒有銷售房子”。
致力于向出租物業轉型的SOHO中國，近日招致了多位商業業主的不滿。多位望京SOHO的業主稱，因為SOHO中國部分項目存在商業氛圍冷淡等原因，他們對SOHO商鋪的投資出現了虧損。
據了解，買入望京SOHO商鋪兩年半的時間內，商業業主李君陽表示，他每月都要損失4萬元左右。
2013年3月，李君陽首付700萬元，貸款買下望京SOHO塔2一處面積150余平米的商鋪，加上公攤面積，實際支付購買面積為300平米。此外，李君陽還要承擔每年近10萬元的物業管理費。
據李君陽回憶，在他考察望京SOHO時，由于寫字樓需抽簽拿號才有購買資格，SOHO銷售人員就向他推薦了商鋪。“銷售當時說，周邊有的商鋪租金已經每天20元/平米，望京SOHO商鋪凈租金肯定可以達到每天10元/平米，這樣就可以完全以租養貸。”李君陽表示。
買入商鋪后，李君陽沒有得到預期的回報。他說，最近兩年半的時間內，他的商鋪鮮有租戶問津，甚至長達兩年的時間里無法找到承租的租戶，以致商鋪處于長期空置之中。李君陽計算說，這些年商鋪的空置，共計損失120萬元左右。
這種情況不只出現在李君陽身上。多位望京SOHO商鋪的業主反映，他們手中的商鋪出租率也一直不理想，即便每天租金維持在6－8元/平米，也乏有人問津。
多位望京SOHO業主認為，其商鋪的空置，是受望京SOHO整體商業氛圍不景氣影響。
“SOHO的物業公司，每年收取高額的物業管理費，卻沒有給業主帶來什么實質性的服務，‘只收費不服務’。”一位望京SOHO的業主稱。他認為，SOHO物業公司“甚至為了維護其寫字樓的形象，限制商業的發展。”
部分商鋪的業主和租戶，曾試圖通過一些自發性的宣傳，來提振一下望京SOHO附近的商業氛圍，比如搞一些商業活動，或者在醒目位置設置標示。
這種嘗試很快“無疾而終”。“我們要是在外面打個招牌，或者在店門口做個廣告，SOHO物業人員就會過來取締，理由是違反了物業的規定。”一位在望京SOHO從事餐飲業的租戶表示。
就此，部分業主說，他們曾嘗試跟望京SOHO的物業公司進行溝通。
一位業主代表稱，今年1月份，部分業主以望京SOHO業主與租戶聯合委員會的名義，向望京SOHO的物業管理公司發送過函件，提出了“望京SOHO相關方解決商鋪宣傳、廣告位展示、標識等問題，允許商鋪將外賣送至辦公樓內，并適當降低物業費費率，減輕業主負擔”等訴求。
“至今都沒有任何進展，物業經理只說，他們是按公司的規定辦。”這位業主代表說。
實際上，業主與物業公司間的矛盾，在SOHO中國多次出現。
2008年，建外SOHO曾爆發業主與物業公司糾紛事件。物業管理公司將巨額物業費挪作他用，業主和商戶的利益無法得到保障，出現了公司、商家大規模退租、流失的局面。
此后，SOHO中國還出現多次小范圍物業糾紛。2010年，SOHO中國開始改善其商業模式，自建物業管理公司來管理其開發的各地SOHO項目。
2012年8月，SOHO中國再度宣布，告別散售模式，自己持有北京、上海優質地段的物業。SOHO中國董事長潘石屹曾這樣解釋SOHO中國轉型：經過反復的分析、測算，我們公司決定告別散售，轉而持有北京、上海有價值的物業。
財報顯示，SOHO中國“轉售為租”的轉型之路，不算平坦。2012年-2015年間，SOHO中國的營業額由153億元下降到了9.95億元，累計降幅達到93.5%；而潘石屹寄予厚望的租金收入，在2015年為10.52億元。
利潤方面，2015年SOHO中國實現毛利潤約7.34億元，較2014年的30.78億元下降76.2%；凈利潤約5.38億元，較2014年的40.8億元下降86.8%，較2013年的73.88億元下降92.72%。
有業內人士表示，從物業銷售模式轉變為租賃模式，會使得整個公司現金流的模式發生變化，“最直接的影響是利潤指標會發生惡化”。出售物業還外債，其實考慮了兩個因素。第一是目前上海等城市物業開始進入強勁復蘇通道。第二是外債的利息成本偏高。所以會有這樣一類動作。實際上，過去國內信貸市場較緊的情況下，很多企業會嘗試發行美元債。但對于中途有過大轉型的企業，可能發現此類債務成本的承擔和其現金流模式已經發生了矛盾或沖突，進而凸顯了匯兌風險。
在此背景下，SOHO中國選擇重新啟動銷售。在2015年年報公布之時，潘石屹稱，將SOHO中國“比較成熟的、出租情況非常理想”的非核心資產的物業拿出來銷售，而出售的首個項目是位于上海的SOHO世紀廣場。
“既然市場給了這么好的機會，能賺錢就賺錢。”潘石屹說。
今年的業績發布會上， SOHO中國認為，“公司轉型是非常成功的”，其依據是租金收益在大幅度上升。
SOHO中國年報顯示，SOHO中國2015年租金收入為10.52億元，較2014年的4.25億元，同比增長148%。
年報同時也透露出，制約SOHO中國租金收入進一步提升的“天花板”，已經隱現。在SOHO中國已完工項目中，除虹口SOHO的出租率在30%左右外，其余項目出租率均高于60%。
比如，望京SOHO、SOHO世紀廣場的出租率都已經達到100％，復興SOHO、光華路SOHO、凌空SOHO等項目出租率大幅提升，超過70%，部分達到90%以上。
2015年2月，SOHO中國開始做另一種嘗試，拿出自持的170萬平方米物業中的10%，改造成共享辦公的SOHO 3Q。在SOHO中國的設想中，用戶可以只租一張辦公桌或一間辦公室，SOHO 3Q還提供免費WiFi、復印打印、會議室、咖啡等服務，用戶只需要帶著手機和電腦來工作。
根據SOHO中國2015年年報，諸如這樣主打共享辦公的SOHO 3Q，SOHO中國在北京和上海建成了11個中心，1萬多個座位已經投入使用。
2016年4月，在SOHO中國的渠道分享會上，潘石屹設想，下一步SOHO中國將繼續完善一線市場，并拓展二線核心城市；對二線城市的拓展不會以“二房東”形式出現，而是以品牌管理輸出為主，按比例或依協約收取管理服務費用，屆時SOHO 3Q中心將形成租金、管理費為主的多種盈利方式。
潘石屹稱，未來將堅持以SOHO 3Q為產品和業務的重心，并走到更多的城市中去。由此可見，SOHO 3Q已經成為SOHO中國轉型的新方向之一。
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