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爛尾八年，咸魚有望翻身。記者昨日了解到，東直門國盛接盤方中國信達資產(chǎn)管理有限公司(以下簡稱“中國信達”)有意與大悅城團隊合作盤活項目。在北京核心區(qū)限建大型商業(yè)的政策下，區(qū)位優(yōu)勢成為東直門國盛爛尾多年仍能獲得大型地產(chǎn)開發(fā)商垂青的最大砝碼，但區(qū)位賦予項目的價值也讓雙方能否在關鍵合作價格上達成一直備受考驗。

翻身

從國浩中國接盤東直門國盛后，中國信達尋求援手解救最大爛尾。據(jù)一位知情人士透露，中國信達希望通過引入第三方公司盤活東直門項目，入局團隊有可能是大悅城，雙方已在洽談。

去年8月，國浩中國以105億元(包括45.63億元現(xiàn)金以及59.37億元項目債權(quán))出售東直門交通樞紐項目國盛中心，資產(chǎn)管理公司中國信達拿下該項目。在不良資產(chǎn)運作上有頗多經(jīng)驗的中國信達對商業(yè)運營一片空白，上述人士稱，中國信達方面希望通過委托管理讓東直門項目重生。大悅城地產(chǎn)正在京尋找輕資產(chǎn)項目，雙方均有意，不過目前還未有結(jié)果。

記者昨日聯(lián)系中國信達方面，工作人員稱，相關部門休息需改日聯(lián)系。不過，大悅城地產(chǎn)一位負責人確認了上述消息，該人士稱，大悅城地產(chǎn)與多家公司溝通，東直門項目也在其中。去年，雙方已有接觸，但該項目比較復雜還需大量調(diào)研、分析，合作不會一蹴而就。“東直門項目位置不錯，遲早要被盤活。雙方對該項目都會有期望值，最終能否成功關鍵看價格。”

穩(wěn)健發(fā)展的大悅城地產(chǎn)提速擴張，去年宣布輸出管理模式后加速全國找項目。在一線城市尤其是大本營北京，大悅城方面希望有更多項目落地。一直在黃金商圈找項目的大悅城甚至已不再排斥開發(fā)潛力區(qū)域。記者了解到，大悅城還考慮在南城一些商業(yè)洼地尋找機會，通過拿地自建開發(fā)。目前，大悅城地產(chǎn)在京有西單大悅城和朝陽大悅城兩項目。西單大悅城是已開業(yè)大悅城中租金收益最高的項目，去年租金收入為6.26億元，平均租金為1072元/月/平方米。朝陽大悅城租金收入次高為4.65億元，平均租金為321元/月/平方米。

逆轉(zhuǎn)?

在股權(quán)糾紛時期，區(qū)位優(yōu)勢讓東直門國盛屢獲青睞，但均因資產(chǎn)問題收購紛紛擱淺。一直未能入市又被糾紛纏身多年的東直門國盛是典型的不良資產(chǎn)，接盤方中國信達最為擅長不良資產(chǎn)經(jīng)營，如果能夠與擅長商業(yè)運營的大悅城團隊牽手，東直門國盛將真正迎來重生的轉(zhuǎn)機。

北京東西北四環(huán)內(nèi)禁增1萬平方米以上大型商業(yè)，核心區(qū)內(nèi)未入市商業(yè)地塊更具價值。盡管東直門交通樞紐日均約有80萬客流量，但拯救東直門國盛項目難度不小，尤其還需“醫(yī)治”周邊復雜的商業(yè)環(huán)境。

此前，國浩中國對東直門項目定義為綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目，規(guī)劃總建筑面積51萬平方米，包括購物中心、雙塔寫字樓、公寓和酒店。目前，商場被交通樞紐一分為二，原國盛招商中心被佰益匯折扣商場取代。國盛中心的預定軌道為定位“國際、時尚、潮流”，現(xiàn)有的佰益匯折扣商場主要銷售超低折扣的品牌服裝。北京商報記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，國盛中心項目中包括地下20萬平方米，其中7萬平方米需交由政府運營，涉及項目后續(xù)與東城區(qū)政府的合作。

爛尾多年從零開始，目前，落戶東直門的東方銀座MALL、來福士廣場都已度過培育期，東直門時尚定位的商圈氛圍也基本形成。如果大悅城團隊加入，依照“18-35歲的新興中產(chǎn)階級為主力市場，以年輕、時尚、潮流、品位為特征”的項目定位，與商圈整體基調(diào)吻合。從這一層面看，如果大悅城方面接手運營，東直門國盛不僅將獲得重生，還有可能逆轉(zhuǎn)近十年的被動局面。

對于該項目是仍以管理輸出還是會參股，上述大悅城負責人表示，“還不好說，雙方還在初步溝通，還未深度事宜洽談階段”。

洗牌

在存量激活時期，商業(yè)地產(chǎn)圈表面平靜實則暗流涌動。一部分醞釀退出，一部分則通過走捷徑的“輕資產(chǎn)”方式加速涉獵新項目。去年底，藍色港灣團隊入局北京卓展購物中心，不過，由于項目體量龐大，項目至今還未有太大改變，部分樓層已出現(xiàn)品牌撤離無候補的情況。

資本大鱷蓄勢待發(fā)，行業(yè)洗牌加劇。去年是北京商業(yè)地產(chǎn)項目并購高峰年，受電商沖擊、消費需求縮減等影響，多個傳統(tǒng)商業(yè)項目經(jīng)營或銷售情況惡化甚至持續(xù)虧損。一些具有專業(yè)運營能力的集團、基金卻順勢發(fā)展壯大，并伺機收購，擴大并鞏固疆土，行業(yè)洗牌愈演愈烈。

《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)(2015/2016)年度發(fā)展報告》指出，目前市場上有拋售意愿的商業(yè)物業(yè)數(shù)量明顯增加，但由于開發(fā)商對商業(yè)物業(yè)價值不切實際的高估，導致大量項目待價而沽、有價無市。但業(yè)界普遍認為，未來商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)洗牌的高峰期即將來臨。不過，商業(yè)地產(chǎn)多元化退出通道始終是行業(yè)發(fā)展的一大梗阻。