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一、調整期零售商業大背景

近年來國內傳統百貨經營每況愈下，百貨公司出現了大范圍的關店潮，十年的百貨黃金期走到了盡頭，截止到2015年6月30日，百貨業態關閉25家，包括萬達百貨關閉10家，馬莎百貨關閉5家，天虹商場關閉3家，金鷹關閉2家，遠東百貨、陽光百貨、百盛百貨、華堂商場、津樂匯百貨各關閉1家。事實上，這種現象早在2014年已顯現，中國零售業市場競爭格局與投資風險評估報告顯示，2014年，中國百貨商業協會的101家百貨業企業，其營業面積與2013年2014年同比減少1619.65萬平方米，相當于減少了81個西單大悅城同等面積的商場，愈演愈烈的“關店潮”反映出國內零售百貨實體店的謀生困境。縱觀過去的一年里，知名百貨閉店消息紛自沓來。

【某知名商業地產研究中心數據統計2014年百貨業態知名百貨閉店數及閉店城市】

二、調整期同城百貨經營現狀

1、同城商業商圈分布

隨著鄭州商業的發展，鄭州商圈不斷增加，傳統商圈與新興商圈劍拔弩張。鄭州目前產生的商圈總共有8大商圈。其中，傳統商圈4個，包括：火車站商圈、二七商圈、碧沙崗商圈、紫荊山商圈;新興商圈4個，包括：花園路商圈、大學路商圈、秦嶺路商圈、鄭東新區商圈。

其中，火車站商圈輻射代表商業有世貿購物中心、銀基廣場、錦榮商貿城;二七商圈輻射代表商業有丹尼斯集團旗下的大衛城、華潤萬象城、丹尼斯百貨人丹店、北京華聯、大商金博大;碧沙崗商圈輻射代表商業有裕達國貿、西元國際、王府井百貨、錦藝城購物中心;紫荊山商圈輻射代表商業有紫荊山百貨;花園路商圈輻射商業代表有國貿360廣場、大商新瑪特總店、丹尼斯百貨花園路店;大學路商圈輻射代表商業有萬達廣場二七店、升龍商業廣場、新悅城、萊迪購物中心(在建)、丹尼斯大賣場;秦嶺路商圈輻射代表商業有萬達廣場中原店;鄭東新區輻射代表商業有丹尼斯百貨CBD店。

【同城商圈分布圖】

2、同城百貨經營現狀

①同質化嚴重

在同城百貨調研中，發現同質化現象比較嚴重，正如網評人所言：如果中國的百貨或購物中心去掉LOGO后，真的認不出來是哪一家。這種商業的同質化主要表現在：品牌的同質化、品類的同質化。國際一線品牌較少，國內一線和二線品牌扎堆。不能買足當下消費者的購物需求，使得顧客產生購買欲疲勞和單一性。

②非零售業態占比較少

零售業態基本成熟，全品類豐富，男女裝、運動潮品、童裝嬰幼等全年齡段的業態均可滿足。但是除了零售業態之外的娛樂、餐飲、體驗業態較少。現在顧客已經不滿足于單純的購物，對餐飲、娛樂等新興業態需求增加，對百貨購物中心商業環境、檔次要求提高。

③服務較粗糙，細節不到位

現在商場會員中心可以說是純粹的卡務辦理中心，一味地拓展顧客數量，不注重會員質量以及對會員顧客的服務質量，導致顧客投訴增加。

三、同城百貨調整實況

1、增加餐飲業態

“以前是進商場購物，現在是進商場吃飯”。就此可以擴大餐飲品牌占比，增加簡餐、快餐、主題餐飲、特色餐飲、異國風味等餐飲業態。以今年5月8日試營業的大衛城丹尼斯百貨為例，餐飲主題貫穿整個項目中，12F定位商務盛宴，主打大型主題餐飲，進駐品牌有上井日料、王品牛排、鐵板誘惑、姆瑪餐廳;11F主題餐飲，主打特色主題餐飲，進駐品牌有爐魚、外婆私房菜、魚酷;10F特色餐飲，主打特色美食、中式快餐為主，進駐品牌土大力、芙蓉巷、百宴菌菇拉面、舒來喜;2F—6F輕食冰飲，進駐品牌豪麗斯、許留仙、鮮芋仙、爺茶、DQ、水貨;B1F休閑時光，主打簡餐、輕食、冰飲為主，進駐品牌星巴克、西樹泡芙、日出茶太、滿記甜品等。全館進駐餐飲品牌數量達113家。

中原西郊王府井百貨的調整中，將百貨4F原有的男裝、運動品牌全部下調至二層，在四層全部引進餐飲、網咖、KTV業態。其中，餐飲進駐品牌面積占比達50%，主題餐飲原味主張椰子雞、橋亭活魚小鎮、鱸魚;特色餐飲有地道韓國傳統美食韓式年糕火鍋TIGERTOPOKI，來自新加坡的分子料理冰淇。

2、擴大兒童體驗業態

瞄準這一消費需求，兒童產業異軍突起：兒童用品(童裝/童鞋/嬰幼護膚品…)、兒童娛樂(童玩/攝影…)、兒童教育(益智/早教/培訓機構…)、兒童影視(動畫片/動漫電影…)、親子體驗…

丹尼斯百貨集團傾力打造的“百貨+MALL”的購物中心大衛城于本年度5月8日對外試運營，其百貨業態中的9F主打兒童消費、娛樂、體驗業態，定位“多彩童趣館”，涵蓋孕嬰童裝、童鞋童車、兒童玩具、兒童休憩等一系列兒童主題風。“巧樂思手工創意粘土”由一群專業的捏塑老師，指導小朋友捏塑與發揮本身的創造力，達到創作過程中的樂趣和作品完成時的成就感!“反斗樂園”里面的電子游藝、超級迷宮、歡樂沙灘、七巧板畫廊等充滿挑戰趣味性的游戲，讓寶寶們置身快樂的海洋。此外，單獨在9樓開設有面積約300平方童玩集合店“童玩館“，糖果樹、奧迪雙鉆、孩子寶等寶寶鐘愛的玩具品牌一應俱全。相信寶寶是最具粘性的忠實客群。

3、進駐國際保稅店

隨著“E貿易”河南保稅物流中心的落地，國際保稅店蔚然成風。2015年5月3日保稅區直營店中大門 “買全球賣全球”保稅直發開門納客，緊接著位于航海路東路上的福都百貨進駐河南社區進口體驗店第一品牌福都保稅進口精品生活館悄然開業，該店面積約300平方，館內集合孕嬰奶粉、彩妝護膚等國際品牌。繼而在8月份大上海進駐3000㎡的“保稅國際進口商品直營中心”、新世界百貨進駐300㎡的“寶宜家購物體驗中心”紛紛開業吸客。免稅商店的入駐，帶來了多樣化的國際知名品牌，在傳統零售業普遍受到電商沖擊、海外代購受到政策從嚴管控的形勢下，其特有的免稅政策帶來的價格優勢是區別于其它購物渠道的核心競爭力，可以持續為商場帶來區域外的目標消費客群。

4、020上線

終端零售百貨業的工作核心是購物的便利性和信息化。020概念的提出，在商場運作中可以看一下萬達的“飛凡網”。2015年7月31日，“騰百萬”合力打造的飛凡電商宣布正式上線，運用“互聯網+商業項目”的思維，立足服務顧客，增強購物的便利性與體驗性。這一O2O模式在全國100多家萬達商業開始運行，以大會員、積分聯盟、一卡通、大數據和云平臺為支撐，為購物中心的主力商家萬達百貨、萬達院線、輕奢品牌提供覆蓋會員、積分、營銷、支付的全業務管理服務，鄭州萬達百貨中原店、二七店借勢發力，更高效精準的把握每一個銷售機會。同時，提供找店、停車、派對和智能電影等完美體驗式場景。

5、百貨購物中心化

2015年2月11日，由大商集團籌建的中原新城店開門迎客。該店客群定位在80后、90后時尚消費群體，主導潮樂的全新生活理念，各個業態混合搭配組合，每一層都配備有體驗性的餐飲、娛樂等業態。中原新城的“百貨購物中心化”的調整中，一層舍棄高大上的名品，植入各種生活館與集合家具店;二層女裝店旁邊開設牛排店、DQ冰淇淋、美容院;三層更是犧牲男裝地盤，引入大型兒童游樂場;四五層取消所有常規商品，承載奧斯卡影院、美美KTV、海底撈、美食廣場等餐館。在同一樓層業態混搭，女裝店旁有蘇園酒店，酒店旁有傳奇時代動漫樂園，巧妙的混搭業態，儼然使百貨購物中心化。