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今年，受到電商等多重因素沖擊，全國各大百貨寒冬跡象顯出，關店潮頻現(xiàn)。在長沙，大“mall”壓境下，“資歷最老”的友誼商場再次啟動升級改造：在引入眾多年輕潮牌走社區(qū)百貨路線之后，今年他們要建兒童游樂中心，增加體驗業(yè)態(tài)，吸引不同年齡層次客群。

而位于芙蓉中路上的泊富國際廣場要做的更多：韓國CGV影院、屋頂花園、24小時全時書店、天幕廣場、母嬰兒童天地及兒童樂園……他們甚至計劃，在購物中心內(nèi)設一個城市農(nóng)莊。

競爭加劇，這些商業(yè)都玩起了酷炫的新概念。用本土運營商的話解釋：這是長沙商業(yè)的一次陣痛。80、90后對消費、對休閑、對體驗的需求更多樣化。而目前長沙還沒有載體來釋放這類需求，長沙的商業(yè)迫切需要轉型。

“地段和大牌決定一切”的時代終將結束，以體驗消費型商家布局日益重要。

實體觀察：“關店潮”不斷涌現(xiàn)

“現(xiàn)在的購物中心都沒什么人氣，很多店面都是空的。”近日，在某寫字樓上班的白領戴倩在朋友圈抱怨如今長沙不少購物中心2樓以上的鋪面沒有人氣，更有甚者選擇關店。“常理說，空的鋪面年年有，只是數(shù)量遠遠沒有現(xiàn)在的多。”

事實上，就近期的長沙來看，最大的事件莫過于開業(yè)僅兩年多的萬達百貨[長沙開福萬達廣場]大面積撤柜的消息，除去惋惜，大家似乎顯然更容易理解，因為，電商實在兇猛，割腕斷臂或許還能夠留得生存，這是市場法則。

而比萬達百貨撤柜更早引起坊間議論的，是長沙世紀華聯(lián)柏麗晶購物廣場的歇業(yè)、沃爾瑪分店關張。一直在高橋做小商品批發(fā)生意的商戶的李老板就感嘆今年生意難做。“市場縮水至少30%，如果按現(xiàn)在這樣的行情做下去，明年就玩不下去了。”

萬達百貨、華聯(lián)只是一個縮影。百貨店的日常客流量明顯降低是不爭的事實。大規(guī)模的“關店潮”是否意味著商業(yè)地產(chǎn)實體業(yè)態(tài)已經(jīng)面臨“窮途末路”，怎樣才能把消費者重新拉回來?業(yè)內(nèi)普遍認為，“地段和大牌決定一切”的時代終將結束，而以體驗消費型商家的引進及布局、人文設施和服務的改善則日益重要。

消費習慣之變：體驗式業(yè)態(tài)占比高達50%

戴德梁行長沙公司副總經(jīng)理文學對商業(yè)地產(chǎn)有多年的研究，他認為，對大多數(shù)人而言，購物已不僅是逛商場的單純目的，而是體驗精神層面的樂趣。

一組數(shù)字最能夠說明傳統(tǒng)商業(yè)與體驗式商業(yè)的本質區(qū)別：以百貨為代表的傳統(tǒng)商業(yè)，其零售類業(yè)態(tài)的占比能達到70%—80%，是商業(yè)體中的絕對主導;而在體驗式購物中心，以餐飲、休閑娛樂、兒童教育等為代表的體驗式業(yè)態(tài)，在購物中心中的占比可達到30%—50%甚至更高。

“體驗式商業(yè)成為未來發(fā)展趨勢。”新城控股董事長王振華說，無可否認，電商的優(yōu)勢明顯，但傳統(tǒng)商業(yè)的體驗性卻是電商無法比擬的，這是一個機遇也是一個挑戰(zhàn)，更能促進傳統(tǒng)商業(yè)革新。

“泊富國際廣場在規(guī)劃初期就意識到差異性是決定最終成敗的關鍵因素。” 泊富地產(chǎn)總經(jīng)理魯園春認為，盡管城市綜合體總離不開商業(yè)、餐飲、娛樂、休閑等基本業(yè)態(tài)，但每種業(yè)態(tài)中都能找到自己可變、可控的因素。

“生意好不好，體驗說了算。” 華創(chuàng)國際廣場項目負責人表示，消費的新常態(tài)，就是人們很少為買而買，大多帶有多重休閑目的。去哪兒逛，不單看物品種類多不多、價格夠不夠實惠，像停車是否便利、看電影是否舒適、就餐是否可口等因素，都會對消費者決定產(chǎn)生很大影響。“體驗的好壞取決于服務，國內(nèi)的服務性消費供給有巨大開拓空間。”

泊富I city 美好生活中心室內(nèi)效果

購物中心新變化：情景式商業(yè)成為主流

在長沙越來越多的商業(yè)項目注意到項目“體驗式”這一重要標示。

魯園春介紹，泊富Icity美好生活中心即將于11月28日正式開業(yè)，從一開始就是要確定自身的特色和比較優(yōu)勢，不僅從硬件上實現(xiàn)了全場WiFi覆蓋、擁有最先進的聲光電系統(tǒng)，同時還設計有全景屋頂露臺和兒童主題生活館，內(nèi)裝氛圍將以綠色清新環(huán)保主題打造，裝飾采用立體綠植空間。

“購物中心內(nèi)還有一個2000平米的天幕，可以在雨天開個萬人演唱會;最大的亮點是2萬平米的空中商業(yè)公園，公園、游泳池、咖啡館等第一次搬上樓頂。真正通過營造的環(huán)境、商場情景、氛圍，能讓消費者參與進來。”

此外，包括華潤五彩城斥巨資引入美國第二大主題樂園史努比樂園，富興世界金融中心引入奧地利歐悅頂級真冰場以及大型兒童體驗樂園等。

“體驗型購物中心作為一個新興的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式，未來還有很長的道路要走。” 世邦魏理仕華中區(qū)董事、總經(jīng)理伍嘉樂指出，對于開發(fā)商，不管是規(guī)劃設計、業(yè)態(tài)劃分還是品牌引進都存在很大挑戰(zhàn)，同時，對于線下商業(yè)而言，這又是一次發(fā)揮自身優(yōu)勢、反攻電商的絕佳機會。伍嘉樂認為，隨著購物中心從最初的百貨店升級版到集中型內(nèi)街式綜合體，再到如今正逐漸成主旋律的生態(tài)體驗式購物場所，購物中心的發(fā)展正邁向一個全新的時代。