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近幾年，隨著商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，擁有便捷交通的TOD商業(yè)越來越成為行業(yè)的關(guān)注焦點(diǎn)，由于其具有大規(guī)模天然客流、多重復(fù)合業(yè)態(tài)、滿足顧客多種需求等特點(diǎn)，已開業(yè)的TOD項(xiàng)目占據(jù)越來越多的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也有大量待開業(yè)TOD項(xiàng)目。

一、TOD為什么越來越重要？

1．  TOD的概述

TOD模式廣泛使用的一個(gè)解釋是：以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)（transit-oriented development，TOD）是規(guī)劃一個(gè)居民區(qū)或者商業(yè)區(qū)時(shí)，使公共交通的使用最大化的一種規(guī)劃/設(shè)計(jì)/運(yùn)營(yíng)方式。源于百度的TOD基本概念：「以地鐵、公交干線等軌道交通樞紐站點(diǎn)為中心，以400-800米（約5-10分鐘步行路程）為半徑，打造集出行、居住、商業(yè)、教育、工作、購(gòu)物、公共服務(wù)等功能于一體的混合功能區(qū)，從而形成高效、集約、舒適、綠色的城市片區(qū)中心，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)生活生態(tài)的高度和諧統(tǒng)一。」

TOD的產(chǎn)生實(shí)際上是生產(chǎn)力發(fā)展和城市化的一個(gè)結(jié)果。生產(chǎn)力發(fā)展意味著交通等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)水平大大提高，特別是多條交叉地下交通軌道的建設(shè)，以及地上建筑的開發(fā)，這使得TOD在硬件上得以實(shí)現(xiàn)。城市化是社會(huì)進(jìn)步的體現(xiàn)，但在城市化過程中，不可避免產(chǎn)生各種問題，比如交通通勤問題、土地開發(fā)利用問題。上世紀(jì)80、90年代初，基于對(duì)郊區(qū)蔓延式開發(fā)的深刻反思，美國(guó)逐漸興起了一個(gè)新的城市設(shè)計(jì)運(yùn)動(dòng)，后來演變?yōu)樾鲁鞘兄髁x（New Urbanism）。作為新城市主義倡導(dǎo)者之一的彼得·卡爾索爾普所1992年提出TOD概念，提出以TOD替代郊區(qū)蔓延的發(fā)展模式。

雖然最早提出TOD概念并且開展大規(guī)模建設(shè)的是美國(guó)，但實(shí)際上這是城市化的一個(gè)必然方向，在人口密度大、土地稀缺的國(guó)家，TOD更是一個(gè)有效的解決方案，例如日本已經(jīng)形成了豐富的TOD開發(fā)與運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，形成了運(yùn)輸服務(wù)業(yè)+商業(yè)+不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的有效協(xié)同，擁有一大批成功的TOD項(xiàng)目，特別是大型商業(yè)項(xiàng)目。

TOD概念大約在2000年前后引入中國(guó)內(nèi)地，正值各大城市大力發(fā)展公交線路和軌道交通之跡，因此在各大城市中迅速發(fā)展、演變，也出現(xiàn)了一大批在運(yùn)營(yíng)的或在建中的TOD項(xiàng)目。

2．  TOD商業(yè)的優(yōu)勢(shì)

顧名思義，TOD是基于交通的規(guī)劃建設(shè)方式，其核心優(yōu)勢(shì)就是便利的交通，它是區(qū)域甚至是城市的交通樞紐，這就意味著它有天然的流量，在流量為王的存量商業(yè)時(shí)代，更為難能可貴。當(dāng)然交通的流量轉(zhuǎn)化為商業(yè)的流量，還需要有大量的精細(xì)化工作要做。

有了交通的便利和流量的加持，自然帶來多業(yè)態(tài)和多品牌的聚集，并且實(shí)現(xiàn)吃喝游購(gòu)?qiáng)实确矫娴幕パa(bǔ)，同時(shí)布局又具有立體化、層次豐富的特點(diǎn)。這些又反過來吸引流量的轉(zhuǎn)化，形成良性循環(huán)。

優(yōu)秀的TOD商業(yè)，往往形成了“生活圈+通勤圈+商業(yè)圈”三圈合一的發(fā)展態(tài)勢(shì)，TOD商業(yè)也因此從城市生活的“加分項(xiàng)”到“必備項(xiàng)”。

二、TOD商業(yè)成功的要素有哪些？

成功的TOD項(xiàng)目很多，例如日本的澀谷（Shibuya）站，號(hào)稱“全世界最大的交叉路口”，有多條地鐵線交匯，周邊涵蓋商業(yè)、商務(wù)、文化、產(chǎn)業(yè)、居住、教育等功能。香港的銅鑼灣也是一個(gè)規(guī)模超大的TOD項(xiàng)目，地上交通發(fā)達(dá)，地下雖然只有一條港島線地鐵穿過，但銅鑼灣站出口多達(dá)六個(gè)，地下四通八達(dá)。周邊寫字樓林立，更有多家大型百貨公司及大型商場(chǎng)，包括：崇光百貨、時(shí)代廣場(chǎng)、世貿(mào)中心等。

內(nèi)地的TOD商業(yè)開發(fā)雖然起步稍晚，但已出現(xiàn)眾多成熟、大規(guī)模的項(xiàng)目。南京新街口是中國(guó)商業(yè)最密集的區(qū)域之一，被譽(yù)為“中華第一商圈”。其中新街口地鐵站，是地鐵1號(hào)線和地鐵2號(hào)線的地下?lián)Q乘樞紐車站，建筑面積7.65萬平方米，擁有24個(gè)出入口。地下眾多商鋪組成了一個(gè)大型商業(yè)區(qū)域，總體也構(gòu)成了一個(gè)大型的地下交通商業(yè)系統(tǒng)。

即將開業(yè)的青島維客星城項(xiàng)目位于青島李村商圈中心地帶，占地面積3萬平方米，建筑面積11萬平方米，在地鐵2、3號(hào)線的交匯點(diǎn)上，有13個(gè)出入口可直通地鐵與周邊商業(yè)，與地鐵站融為一體，全方位連接城市商業(yè)要素。項(xiàng)目定位“年輕力TOD商業(yè)新標(biāo)桿”，打造“地鐵生活城，流量新主場(chǎng)”。項(xiàng)目周邊公交線路多達(dá)39條，3公?內(nèi)居住社區(qū)260個(gè)，覆蓋??規(guī)模83萬?，項(xiàng)?3公?內(nèi)有地鐵站13個(gè)，公交站166個(gè)，具有天然的流量?jī)?yōu)勢(shì)。

維客星城的區(qū)位優(yōu)勢(shì)：

維客星城的地上配置：

歸納起來，成功TOD商業(yè)的要素包括：

1. 規(guī)劃：從干線到毛細(xì)血管的全面疏通。例如，地鐵口的數(shù)量和位置，保證乘客（顧客）良好的通達(dá)性。

部分TOD商圈地鐵出入口的數(shù)量

維客星城的地鐵連通以及周邊商業(yè)（G1G2層為商業(yè)，G3G4為停車場(chǎng)）：

2. 開發(fā)：政策助力項(xiàng)目，長(zhǎng)期持續(xù)打磨。TOD項(xiàng)目投入資金量大且開發(fā)周期長(zhǎng)，成功的項(xiàng)目都是花了長(zhǎng)時(shí)間和耐心持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

3. 定位：在滿足居民美好生活需求的大目標(biāo)下，又有自己的鮮明的項(xiàng)目特色，特別是是對(duì)于中小型TOD項(xiàng)目，在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，交通客流能還轉(zhuǎn)化為商業(yè)客流，定位是較為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。

4. 復(fù)合：實(shí)現(xiàn)交通、地產(chǎn)、辦公、商業(yè)的協(xié)同。

5. 融合：各類商業(yè)業(yè)態(tài)之間融合互補(bǔ)。

6. 運(yùn)營(yíng)：在硬件條件的基礎(chǔ)上，保持較高的運(yùn)營(yíng)能力，持續(xù)精耕細(xì)作。

三、TOD商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)如何？

1. 站、城、人一體化

從以往相對(duì)線條割裂開發(fā)到全面深入融合（例如地鐵出口與商業(yè)的結(jié)合），關(guān)注深層次人的需求的表達(dá)，打造出家和辦公室之外的第三空間。

2. 沉浸式體驗(yàn)

體驗(yàn)是商業(yè)留住顧客的手段，是顧客來場(chǎng)的理由。通過體驗(yàn)提高轉(zhuǎn)化率（如更便捷的交通通道與商業(yè)通道的連接），增強(qiáng)用戶粘性，將過客轉(zhuǎn)化為留客。

3. IP+商業(yè)

IP與商業(yè)的融合是近幾年商業(yè)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)，TOD商業(yè)具有體量和場(chǎng)地優(yōu)勢(shì)，更易于將動(dòng)漫、景點(diǎn)等與商業(yè)融合。

4. 年輕力

地鐵客流以年輕人為主，作為一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，有了年輕人，更要有年輕力，通過藝術(shù)感知、次元文化等形成吸引力。

隨著土地資源日益稀缺，商業(yè)體開發(fā)成本日益提高，具有流量?jī)?yōu)勢(shì)的TOD商業(yè)必然占據(jù)更大的市場(chǎng)。需要關(guān)注的是，雖然有充足的交通客流，但并不能保證商業(yè)運(yùn)營(yíng)上的成功，企業(yè)不能忽略后期運(yùn)營(yíng)的重要性，必須通過規(guī)劃、開發(fā)、定位、運(yùn)營(yíng)等環(huán)環(huán)相扣，將軌交客流自然導(dǎo)入商業(yè)體。