時(shí)間：2019-11-07 10:37
土地，是一座城市發(fā)展的基礎(chǔ)要素。土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，和城市發(fā)展水平、速度、財(cái)力，以及樓市溫度和房?jī)r(jià)走向息息相關(guān)。
地方賣(mài)地?fù)Q來(lái)收入，用收入來(lái)進(jìn)行城建擴(kuò)張；開(kāi)發(fā)商在買(mǎi)來(lái)的地上建房子，為不斷膨脹的人口提供住所，這是過(guò)去多年來(lái)城市化的常見(jiàn)路徑。
前三季度，各地的經(jīng)濟(jì)總量、增速排名都已經(jīng)揭曉，那么各城市土地市場(chǎng)的表現(xiàn)如何？誰(shuí)是賣(mài)地之王？
西部菌依據(jù)中指研究院等機(jī)構(gòu)的相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)前三季度的土地出讓金進(jìn)行了簡(jiǎn)單梳理，下圖是賣(mài)地收入TOP20城市的情況：
01
從總量來(lái)看，前三季度賣(mài)地收入排在全國(guó)前十的城市，分別是杭州、上海、北京、武漢、天津、南京、蘇州、廣州、昆明、寧波。它們?nèi)荚?00億元以上。
賣(mài)地收入最高的還是杭州，達(dá)到2239.4億，也是前三季度唯一一個(gè)突破2000億的城市，獨(dú)自一檔。排第二的上海為1305.4億，加上北京、武漢、天津、南京、蘇州，共有6個(gè)城市介于1000億到2000億之間。
486.3億的溫州，是前二十強(qiáng)的分界線。和杭州相比，溫州的賣(mài)地收入只有前者的五分之一多一點(diǎn)。
不過(guò)，溫州前三季度的GDP為4648.8億，杭州是10511億，排在全國(guó)第10名。二者的經(jīng)濟(jì)總量相差兩倍左右，賣(mài)地收入相差卻接近五倍，可見(jiàn)不同城市的發(fā)展路徑相差甚大。
所以在賣(mài)地收入TOP20城市中，并不是一線城市一定高過(guò)二線城市。
杭州就力壓上海和北京，一線城市廣州，只能位列天津、南京、蘇州之后，965.8億的賣(mài)地收入要排到第8名。經(jīng)濟(jì)總量連續(xù)趕超廣州和香港的深圳，甚至都不在TOP20榜單之內(nèi)。
如果將前三季度各城市的賣(mài)地收入，和去年前三季度，以及去年全年的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，還可以發(fā)現(xiàn)一些特征。
來(lái)源：中指研究院
總體上賣(mài)地收入在增加，TOP20的入圍門(mén)檻從去年前三季度的335.5億，提升到了今年的486.3億。破千億的城市，也從去年前三季度的2個(gè)，增加到今年的7個(gè)。
作為對(duì)比，去年全年財(cái)政收入破千億的城市，在15個(gè)左右。
同時(shí)，天津、南京、蘇州、昆明、寧波、福州和青島，今年前三季度的賣(mài)地收入已經(jīng)超過(guò)了去年全年，杭州、武漢同樣接近去年全年的總量。可見(jiàn)，土地市場(chǎng)的整體表現(xiàn)相當(dāng)火熱。
02
再看增長(zhǎng)情況。
在前三季度賣(mài)地收入TOP20城市中，有15個(gè)為同比增長(zhǎng)，只有杭州、重慶、鄭州、佛山和常州為同比下降。增幅最大的是昆明，達(dá)到123%；降幅最大的是常州，下降25%。
作為增速冠軍云南的省會(huì)，昆明近幾年的GDP增速長(zhǎng)期維持在8%以上，今年的土地市場(chǎng)供需兩端更是火熱異常，當(dāng)?shù)啬瓿醵ㄏ碌馁u(mài)地目標(biāo)就是千億，照此速度達(dá)成目標(biāo)并不難。
將前三季度各地賣(mài)地收入的增長(zhǎng)情況，和去年全年對(duì)比，同樣可以發(fā)現(xiàn)，賣(mài)地收入整體在提升，北京、武漢、天津、南京、蘇州、成都和濟(jì)南，都從負(fù)增長(zhǎng)變成了正增長(zhǎng)。
其中南京去年全年賣(mài)地收入同比下降45%，今年前三季度同比增長(zhǎng)64%，相差超過(guò)100個(gè)百分點(diǎn)。
將考察目標(biāo)變?yōu)?0個(gè)大中城市，具體的漲幅和降幅情況又如何呢？如下圖：
來(lái)源：中指研究院
賣(mài)地收入TOP20城中，同比增幅排第1名的昆明，在40個(gè)大中城市中只能排第6名。在它之前還有三亞、蘭州、大連、深圳和太原。
三亞可以說(shuō)是最突出的。去年前三季度三亞的賣(mài)地收入為5.9億，今年則達(dá)到46.1億，同比增幅達(dá)到682%，翻了好幾番。
這跟它的基數(shù)小有關(guān)，當(dāng)然更是因?yàn)檎麄€(gè)海南的房地產(chǎn)依賴度較大，土地市場(chǎng)很容易在調(diào)控政策和國(guó)家利好的拉鋸之下，出現(xiàn)大幅度的上下波動(dòng)。像海口同比增長(zhǎng)同樣高達(dá)86%。
蘭州和三亞一樣，增長(zhǎng)相當(dāng)迅猛，從去年前三季度的33.1億躥升到今年的140.4億。
除了基數(shù)小的因素外，還一個(gè)重要原因是去年年初限購(gòu)松綁之后，土地出讓金腰斬，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆椴辉伲衲甑能f升是相對(duì)于去年的補(bǔ)漲。
來(lái)源：中指研究院
前三季度，賣(mài)地收入同比降幅排在前五的城市，分別是烏魯木齊、廈門(mén)、南昌、濟(jì)南和鄭州。
不過(guò)考慮到它們的降幅，相對(duì)于三亞、蘭州等地的漲幅而言，波動(dòng)并不算太大，賣(mài)地收入下降也正常。而且為了完成年度目標(biāo)，不排除一些城市四季度加大土地供應(yīng)力度的情況。
03
結(jié)合前三季度的賣(mài)地收入總量和增速看，可以發(fā)現(xiàn)杭州和深圳，是一二線城市中的兩個(gè)極端案例。
先說(shuō)杭州。杭州2015年的賣(mài)地收入不到千億，2016年猛增到1600多億，這兩年都維持在2000億以上，遙遙領(lǐng)先北上廣等一線城市。要知道去年杭州的一般公共預(yù)算收入，才1825.1億。
2018年杭州的經(jīng)濟(jì)總量為13509億，正好排在全國(guó)第10位，常住人口今年不出意外已經(jīng)突破了千萬(wàn)大關(guān)。這樣的發(fā)展水平和等級(jí)規(guī)模，為何能夠力壓北上廣呢？
一個(gè)重要因素是，相對(duì)于城建趨于成熟的一線城市，為了籌備亞運(yùn)會(huì)，杭州近兩年有大量基建項(xiàng)目上馬，場(chǎng)館、道路、軌交等，需要土地也需要資金；另一方面，也是因?yàn)楹贾莸赜驈V闊，有足夠的土地可以賣(mài)。
和對(duì)賣(mài)地收入依賴較強(qiáng)的杭州相比，深圳的產(chǎn)業(yè)更多元，不用靠賣(mài)地為生；可供開(kāi)發(fā)面積的狹小，同樣決定了深圳沒(méi)有太多的土地可賣(mài)。
去年全年，深圳的賣(mài)地收入只有450億，是杭州的五分之一、上海的四分之一左右。不過(guò)一般公共預(yù)算收入?yún)s超過(guò)了3000億，僅次于富庶的上海和北京，是廣州的兩倍。
杭州和深圳代表了兩種路徑，它說(shuō)明評(píng)價(jià)一座城市的土地市場(chǎng)、樓市乃至發(fā)展模式，不能只看賣(mài)地收入的高低，還得綜合其他因素：
第一，城市的發(fā)展階段。
北上廣的賣(mài)地收入高，并不是因?yàn)檫€在大肆擴(kuò)張，而是地價(jià)貴。比如前三季度北京的土地成交面積其實(shí)只有363萬(wàn)平方米，不及杭州、天津這些城市的零頭，但樓面價(jià)接近2萬(wàn)，是后者的兩三倍。
杭州，包括成都、武漢、南京等二線省會(huì)，近兩年處在高速發(fā)展的窗口期，大量人口流入，城市預(yù)期不斷看漲，城建速度也前所未有地加快。比如成都的規(guī)劃地鐵里程，將在接下來(lái)幾年翻番。
在此前提下，賣(mài)地收入高漲其實(shí)是正常階段現(xiàn)象。城市跨越發(fā)展，不止土地交易市場(chǎng)，整個(gè)樓市都會(huì)連帶升溫，西安就是典型的例子。
相反，如果已經(jīng)過(guò)了城市化的擴(kuò)張階段，甚至出現(xiàn)城市萎縮、人口外流的現(xiàn)象，同時(shí)還維持著在同等級(jí)城市中相對(duì)較高的賣(mài)地收入，這樣的地區(qū)無(wú)疑是危險(xiǎn)的。
來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)
第二，土地財(cái)政的依賴度，也即賣(mài)地收入和一般公共預(yù)算的比值。比值越大，且維持時(shí)間越長(zhǎng)，越值得當(dāng)心。
2017和2018年，杭州都是比值最大的城市，其中2018年達(dá)到133.9%。不過(guò)如前所述，這跟發(fā)展階段有關(guān)。值得注意的倒是昆明、石家莊、常州等弱二線城市，它們?nèi)ツ甑囊蕾嚩榷荚?0%以上。
第三，房地產(chǎn)依賴度，也即房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和GDP的比值。房地產(chǎn)依賴度越深，越容易擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)，出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化和房?jī)r(jià)趕人的危險(xiǎn)。
前三季度的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)依賴度排在前五的城市，分別是蚌埠（40.4%），昆明（36.3%），三亞（35.2%），貴陽(yáng)（32.7%），鄭州（28.3%）。
前三季度房地產(chǎn)依賴度，來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)
蚌埠、三亞等都是地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的縮影，事實(shí)上房產(chǎn)依賴度排在前列的城市中，大部分都是這種三四線城市，它們并沒(méi)有太多的產(chǎn)業(yè)支撐，只能靠房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。
不過(guò)這種路徑不可持續(xù)，房地產(chǎn)依賴癥遲早得斬?cái)唷：Ｄ暇吞峁┝耸痉叮ツ旰Ｄ系姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和GDP的比值高達(dá)35%，遙遙領(lǐng)先其省份，經(jīng)過(guò)高壓調(diào)控，前三季度下降到只有20%左右，讓出了第一的席位。
未來(lái)那些財(cái)政高度依賴賣(mài)地、經(jīng)濟(jì)高度依賴房地產(chǎn)的城市，如果不能及時(shí)轉(zhuǎn)型，注定會(huì)面臨危險(xiǎn)。
來(lái)源：城市觀察
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