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從全國(guó)范圍來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)的去庫(kù)存僅完成了1/3左右。中國(guó)總體庫(kù)存水平依然很高，尤其是在低線城市以及商業(yè)和寫(xiě)字樓地產(chǎn)。CNSPHOTO提供

年初以來(lái)，住宅地產(chǎn)去庫(kù)存余音未了，商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩現(xiàn)象又接踵而至，再加上電商沖擊及大勢(shì)不佳，商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)遇到了瓶頸。自營(yíng)改增后，5月初，國(guó)務(wù)院又發(fā)力，明確提出允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，這意味著商鋪、辦公樓等允許后續(xù)可以按規(guī)定進(jìn)行屬性更改，通過(guò)結(jié)構(gòu)改造等變?yōu)樽赓U住房。這實(shí)際上為商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存的“戰(zhàn)斗”提供了更多“彈藥”。過(guò)剩的商業(yè)地產(chǎn)是否將迎來(lái)春天？

多位商業(yè)地產(chǎn)資深人士表示，商業(yè)改公寓出租當(dāng)前有較強(qiáng)的市場(chǎng)需求，前景可觀，但政策恐怕很難落地。沒(méi)有政策支持，住房租賃市場(chǎng)便很難掙到錢(qián)，也很難形成規(guī)模化，企業(yè)不易做大做強(qiáng)。

新商業(yè)機(jī)遇出現(xiàn)

商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存壓力巨大，5月初，高盛的一份報(bào)告指出，從全國(guó)范圍來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)的去庫(kù)存僅完成了1/3左右。中國(guó)總體庫(kù)存水平依然很高，尤其在低線城市以及商業(yè)和寫(xiě)字樓地產(chǎn)，后者可能需要10年時(shí)間才能消化潛在供給。據(jù)世邦魏理仕相關(guān)分析師預(yù)計(jì)，2016年底全國(guó)17個(gè)主要城市寫(xiě)字樓累計(jì)空置面積將增加32%，約1530萬(wàn)平方米。

面對(duì)高庫(kù)存壓力，商業(yè)用房改為租賃住房，或許為一劑良藥。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該政策短期內(nèi)對(duì)于消化庫(kù)存有一定的幫助，長(zhǎng)期來(lái)講可以調(diào)節(jié)“住宅不夠、商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩”的結(jié)構(gòu)性失衡。據(jù)住建部副部長(zhǎng)陸克華在5月6日的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上介紹，北京和上海這種一線城市特別需要發(fā)展租賃市場(chǎng)。隨著務(wù)工人員、新畢業(yè)的大學(xué)生、青年教師與醫(yī)生等專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員等新市民的加入，在大城市就業(yè)時(shí)的居住問(wèn)題就成為了棘手問(wèn)題。

一二線出租具有較強(qiáng)的市場(chǎng)需求，這在一定程度上使得租賃市場(chǎng)租金持續(xù)高漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年北京租金漲了7.2%，上海漲了19.5%。到了2016年，跟著房?jī)r(jià)全面上漲的趨勢(shì)，全國(guó)住宅租金在3月份一個(gè)月就漲了14.8%。

整個(gè)住宅租賃市場(chǎng)正迎來(lái)最好時(shí)光。對(duì)此，在這樣的大商機(jī)背景下，商地轉(zhuǎn)型公寓后水電氣的使用能按居民標(biāo)準(zhǔn)而非商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),降低居住和持有成本，使其變得越來(lái)越具誘惑性。

毫無(wú)疑問(wèn)，商改住使剛需客成為最終的受益者，但他們能不能受益還得看開(kāi)發(fā)商的態(tài)度，而開(kāi)發(fā)商的態(tài)度則取決于出售和出租誰(shuí)的利潤(rùn)更大。來(lái)自安居客的一組數(shù)據(jù)顯示，目前北京租售比為1:623,上海租售比為1:656,深圳租售比為1:693,廣州租售比為1:470,一線城市租售比已經(jīng)失衡。北、上、深租售比均超過(guò)600個(gè)月,也就是說(shuō)至少要超過(guò)50年才能通過(guò)房租收回成本。

這恐怕是開(kāi)發(fā)商最不愿看到的現(xiàn)象。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，更多的開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇出售，只有一部分閑置寫(xiě)字樓、或者去化不暢的公寓才會(huì)選擇出租。

據(jù)記者了解，近年來(lái)酒店式公寓與度假公寓發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，商改租新政似乎為開(kāi)發(fā)商又謀得新商機(jī)。

當(dāng)前以寫(xiě)字樓為首的商業(yè)地產(chǎn)散買(mǎi)的投資者越來(lái)越少，導(dǎo)致很多都以整體持有為主。據(jù)記者了解，酒店式公寓因不限購(gòu)不限貸而受到人們的熱捧。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份上海酒店式公寓成交14.07萬(wàn)平方米，環(huán)比呈現(xiàn)下跌，但同比增長(zhǎng)215%；2月份成交6.45萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌，同比依然增長(zhǎng)71%。而到了3月份，酒店式公寓銷(xiāo)售面積達(dá)22.25萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)245%，同比增長(zhǎng)459%。種種數(shù)據(jù)表明了近期酒店式公寓呈現(xiàn)出火熱態(tài)勢(shì)。

目前，全球公寓民宿預(yù)訂平臺(tái)途家在重慶、沈陽(yáng)、武漢等城市已與一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作，如酒店式公寓、服務(wù)公寓，無(wú)論是整棟的還是分布式的都有合作，或許改造成酒店式公寓是不錯(cuò)的選擇。

據(jù)記者了解，當(dāng)前庫(kù)存積壓最厲害的是三四線城市和旅游城市的旅游地產(chǎn)。國(guó)家對(duì)度假租賃市場(chǎng)相繼出臺(tái)了一些利好政策——從去年開(kāi)始出臺(tái)了放寬度假租賃，后來(lái)又出臺(tái)鼓勵(lì)民宿客棧等社會(huì)服務(wù)業(yè)相關(guān)政策，而本次政策里面所鼓勵(lì)的租賃，也包括度假租賃。該政策是目前最新的一個(gè)鼓勵(lì)政策。對(duì)于這些地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，未來(lái)可以通過(guò)管家和托管的模式使這些閑置不動(dòng)產(chǎn)盤(pán)活，給需要的旅客入住。據(jù)記者了解，早在去年上海萬(wàn)科就與途家牽手合作空置房托管租賃的管家式服務(wù)，把不動(dòng)產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)合作推上了一個(gè)新高度。

政策或難落地

商改住看似為商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存帶來(lái)了一份希望，成功案例也不少。比如，美國(guó)Arcade商場(chǎng)因經(jīng)營(yíng)不暢，最終發(fā)展商耗資700萬(wàn)美元，將這個(gè)古老的大商場(chǎng)改造成了一間間小公寓，改造后商場(chǎng)的1層是17間精品店和餐廳，物盡其用成為了社區(qū)商業(yè)，如今非常受歡迎。但相較于國(guó)內(nèi)新政后諸多的不確定因素，商改租能否帶來(lái)利好此時(shí)下定論還為時(shí)尚早。

中原地產(chǎn)項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜表示,這個(gè)政策恐怕很難落地。如果一旦用地性質(zhì)改變,那么就等于規(guī)劃也將發(fā)生改變,隨之會(huì)帶來(lái)一連串影響。對(duì)于開(kāi)發(fā)商和業(yè)主來(lái)說(shuō),需要付出很高的裝修成本和房?jī)r(jià)成本,而且租賃回報(bào)率只有3%左右,租賃回報(bào)太低,所以去改造成租賃房的可能性不大。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平認(rèn)為，在建或已建成的商場(chǎng)結(jié)構(gòu)已固定，不好改造，所以存在很大的局限性。他認(rèn)為，辦公樓改成公寓，更多的是從批地環(huán)節(jié)開(kāi)始將商業(yè)用途改成租賃住房用途。

中山大學(xué)教授、城市規(guī)劃專(zhuān)家袁奇峰也認(rèn)為，“商改租”面臨的問(wèn)題仍然較多，比如地區(qū)居住人口增長(zhǎng)，對(duì)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)的需求增加，但原來(lái)的周邊配套設(shè)施不一定跟得上。他認(rèn)為，少量的“商改租”問(wèn)題還不大，改建達(dá)到一定限值就應(yīng)該重新做評(píng)估了。

滿(mǎn)堂紅鏈家市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)理周峰表示,商改租，只有二手大業(yè)主拿了整層樓商業(yè)物業(yè)的才有可能會(huì)這樣操作,但業(yè)主未必會(huì)愿意。由于目前商業(yè)性質(zhì)用地上的公寓,銷(xiāo)售單價(jià)比住宅高，改成居住用地會(huì)涉及到土地使用年限等問(wèn)題，如果政府可以無(wú)償把商業(yè)用地年限從40年或者50年延長(zhǎng)為住宅的70年,可能業(yè)主會(huì)同意,但預(yù)計(jì)是需要補(bǔ)繳地價(jià)的。在實(shí)際操作中,為確保這些房源改造后用于出租,可能也會(huì)有相應(yīng)的限制性規(guī)定,比如限制轉(zhuǎn)售等。對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō),僅靠出租回本時(shí)間太長(zhǎng),但如果通過(guò)短期轉(zhuǎn)售可能3年至5年就能獲得巨大利潤(rùn)。

對(duì)此，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉也算過(guò)一筆賬，按照當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等，累計(jì)超過(guò)租金收入的20％，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5％左右。沒(méi)有政策支持，住房租賃市場(chǎng)是很難掙到錢(qián)的，也很難形成規(guī)模化，企業(yè)不易做大做強(qiáng)。

當(dāng)然，此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出，完善稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大支持，增加租賃住房用地供應(yīng)。商業(yè)地產(chǎn)商們也只能期待這些優(yōu)惠措施早日落地。

第一地產(chǎn)分析師陳立民認(rèn)為，商業(yè)用地若可以改成住宅使用權(quán)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，商業(yè)用地價(jià)格低，住宅用地價(jià)格高，會(huì)產(chǎn)生不公平。同時(shí)，商改租的改造過(guò)程中還有消防等問(wèn)題需要解決。所以，這個(gè)政策尚處于吹風(fēng)階段，能否落地還有待觀望。

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市場(chǎng)亂象多 房地產(chǎn)眾籌去庫(kù)存受阻

作為開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存的重要手段之一，房地產(chǎn)眾籌近幾年來(lái)一直頗受青睞。然而，深圳和廣州卻對(duì)它踩了一腳急剎車(chē)。房地產(chǎn)眾籌到底做了什么？

房地產(chǎn)眾籌可以說(shuō)是現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)飛速發(fā)展的產(chǎn)物之一，去年不少房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)紛紛上線，整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)出百花齊放的態(tài)勢(shì)。然而，就在房地產(chǎn)眾籌行業(yè)蒸蒸日上的當(dāng)口，深圳市的房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)被緊急叫停，可謂是當(dāng)頭一瓢涼水潑了下來(lái)。

4月12日，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于停止開(kāi)展房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)通知），全面叫停各種形式的房地產(chǎn)眾籌。要求各會(huì)員企業(yè)停止開(kāi)展房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)，7天內(nèi)完成自查整改。次日，廣州市金融局也要求規(guī)范銀行、小貸公司、P2P平臺(tái)、眾籌平臺(tái)房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)。

消息一出，房地產(chǎn)眾籌瞬間就被推向了風(fēng)口浪尖。

2015年可謂是房地產(chǎn)眾籌元年。2015年上半年，包括綠地、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋等大牌房企相繼公布了自己的眾籌戰(zhàn)略。萬(wàn)達(dá)宣布以眾籌為切入口，從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，“穩(wěn)賺一號(hào)”的推出更是獲得業(yè)界矚目；綠地也聯(lián)手螞蟻金服旗下的招財(cái)寶和平安旗下陸金所，發(fā)行了第一期年化收益率6.4、總規(guī)模2億元的線上理財(cái)產(chǎn)品；而包括碧桂園、寶龍地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、中國(guó)平安在內(nèi)的數(shù)十家企業(yè)也于上半年宣布成立中國(guó)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟。

有數(shù)據(jù)顯示，到2015年底，我國(guó)房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)達(dá)到20家，共有156個(gè)項(xiàng)目實(shí)施。累計(jì)眾籌資金20億元，覆蓋了全國(guó)大部分省市自治區(qū)。

發(fā)展到如此大的規(guī)模，問(wèn)題也隨之出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，深圳、廣東出臺(tái)政策叫停眾籌，與當(dāng)?shù)貥鞘械幕鸨粺o(wú)關(guān)系。深圳的“眾籌炒房”和高杠桿配資的房地產(chǎn)投機(jī)行為導(dǎo)致了城市住宅市場(chǎng)價(jià)格非理性上漲，甚至已經(jīng)有擾亂當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)整體正常秩序的趨勢(shì)。由深圳房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)完成的一份研究報(bào)告指出，2015年深圳房?jī)r(jià)飆升和金融過(guò)度支持密不可分。因此，此次深圳出臺(tái)《通知》的目的是去杠桿、降房?jī)r(jià)，清理掉這種擾亂市場(chǎng)的行為。

有數(shù)據(jù)表明，今年第一季度，深圳新建住宅成交均價(jià)達(dá)到48089元/平方米，同比暴漲了近八成，而3月單月的成交均價(jià)更是達(dá)到創(chuàng)下歷史新高的49989元/平方米。而就在深圳房?jī)r(jià)瘋漲的當(dāng)口，通過(guò)房地產(chǎn)眾籌炒房的也出現(xiàn)了。事實(shí)上，自去年6月“股災(zāi)”后，樓市異常火爆，炒房眾籌平臺(tái)開(kāi)始涌現(xiàn)。今年以來(lái)，多地暫停P2P平臺(tái)注冊(cè)，嚴(yán)厲打擊“首付貸”等場(chǎng)外配資，眾籌炒房平臺(tái)漸成氣候，并蔓延至微信端和APP。

實(shí)際上，國(guó)家一直在鼓勵(lì)眾籌的發(fā)展，今年的政府工作報(bào)告中提到“發(fā)揮大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新和‘互聯(lián)網(wǎng)+’集眾智匯眾力的乘數(shù)效應(yīng)。打造眾創(chuàng)、眾包、眾扶、眾籌平臺(tái)。”《“十三五”規(guī)劃綱要》中，第一次提出“推進(jìn)眾籌”，意在助推創(chuàng)業(yè)融資，但眾籌炒房卻完全背道而馳。

中國(guó)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)莊諾說(shuō)：“我們不提倡眾籌炒房，我們提倡眾籌降房?jī)r(jià)，讓更多的人因?yàn)楸娀I共享經(jīng)濟(jì)，買(mǎi)得起好房。”在他看來(lái)，眾籌依然是個(gè)好產(chǎn)品，只是做的方式需要規(guī)范化，利用眾籌炒房是絕對(duì)不可取的行為。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰指出，目前房地產(chǎn)眾籌遇到了一些問(wèn)題。他說(shuō)：“主要是流程和利益關(guān)系復(fù)雜，盈利模式不夠清晰，自主設(shè)計(jì)跟不上，法律風(fēng)險(xiǎn)較大，各個(gè)城市出現(xiàn)了利用眾籌炒房的現(xiàn)象。同時(shí)在眾籌的普及以及對(duì)從業(yè)人員的教育還不夠，消費(fèi)者接受程度比較低。”

劉志峰認(rèn)為，要加快制度建設(shè)，為眾籌提供公平有序的運(yùn)行條件，逐步建立起房地產(chǎn)眾籌的金融和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，信用和產(chǎn)品質(zhì)量保障體系，促進(jìn)眾籌的事業(yè)盡快為房地產(chǎn)健康發(fā)展服務(wù)。