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新城控股集團副總裁歐陽捷先生于2015觀點商業(yè)年會演講實錄

我們認為當前的市場是一個最好的市場。為什么這么說？因為習(xí)大大說了，“去庫存”。去庫存意味著什么？意味著我們現(xiàn)在的整個房地產(chǎn)市場迎來了歷史上最寬松的房地產(chǎn)政策期，這個政策從多個方面來講，對我們的房地產(chǎn)都有好處，去庫存是其中的一個重要方面，當然金融方面也是很重要的。

今年我們看M2的總量增速，大家覺得好像還不稀奇，大概就是12%到13%之間。但是我們的增量是非常龐大的，今年1—7月份，M2的增量是12.45萬億，相當于過去三年的平均值，后面還有5個月的時間，M2的增量會達到多少呢？我們估計會達到16—17萬億。從8—10月份來看，央行放慢了放水的速度，但是一般來講，12月份至少要增加2.5萬億，因此我們覺得今年保守估計還是會達到16萬億。這是什么概念呢？相當于我們?nèi)闙2總量的1/8。這個錢不值錢了，錢多了，這時候所有的資產(chǎn)就一定會升值。所以我說這是政策的一個最好的時期。

我給大家匯報四個方面，一是商業(yè)地產(chǎn)的機會，第二是陷阱，第三是趨勢展望，第四是我們的做法。

目前來看，近兩年我們認為這是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型之前最好的一個時代，如果一旦經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型之后，會發(fā)現(xiàn)，我們的經(jīng)濟就不再依賴房地產(chǎn)，房地產(chǎn)就不再受到政府的庇護，那時候房地產(chǎn)行業(yè)可能會比現(xiàn)在要艱難得多。我們也看到了，明年房地產(chǎn)投資將進入負增長，去庫存已經(jīng)成為一個政治任務(wù)，商業(yè)地產(chǎn)也面臨去庫存的形勢。自2000年以來，商業(yè)新開工面積累計超過20.4億平方米，房地產(chǎn)的商業(yè)開發(fā)投資還在步步上升。另外我們近四年新開工每年遞增2億平方米，商業(yè)也需要去庫存了。

當然，我們的消費增長依然高于以往，在這種情況下，它也會帶動商業(yè)的機會。人均收入的增長，包括人民幣貶值可能把境外的消費轉(zhuǎn)化為境內(nèi)，這個時候也會給我們的消費帶來增長，也會給我們商業(yè)地產(chǎn)帶來一些機會。

我剛才講到了一二線城市已經(jīng)趨于飽和，甚至過剩，但是我們看到三四線城市還有很大的機會，現(xiàn)在在二線城市的消費支出已經(jīng)低于三四線城市了。我們看到武漢的增速在湖北省已經(jīng)是倒數(shù)第一了，所以三四線城市的增長更快。

我們也看到一個機構(gòu)出了一份報告，這個報告非常有道理，而且對我們來講非常有借鑒意義，它說三四線城市女性是消費的主流，不管是為家庭消費，為孩子消費，為丈夫消費，女性都掌握了錢包，進口商品的購買意愿是翻了一番，人均網(wǎng)購的增速遠遠超過一二線城市，品牌忠誠度雖然低于一二線城市，但是依然高于60%。同時我們看到三四線城市居民的生活滿意度高，不吝嗇子女的消費，而且家庭觀念非常重，在這些方面導(dǎo)致了沖動性消費、關(guān)聯(lián)性消費和家庭性消費，都會遠遠高于一二線城市。

因此我們認為三四線城市存在非常好的商業(yè)地產(chǎn)的機會，特別是以購物中心為主的新型商業(yè)地產(chǎn)，我們覺得這些城市需要商業(yè)地標，這會受到消費者的歡迎，受到地方政府的認可。

三四線城市人口占到總的城市人口的比例有多少呢？三四線城市占到全國城市人口的53%，但是三四線城市的購物中心只占到全國城市購物中心的16.5%，所以它面臨很大的機會，我們認為三四線城市購物中心數(shù)量少，消費模式急需升級換代，消費者的體驗感受也亟待提升。

但是我們也必須注意到，三四線城市商業(yè)地產(chǎn)存在著一些風(fēng)險和陷阱。我們覺得有四個陷阱是值得大家去關(guān)注的：第一是新城市商圈很難再有春天，因為政府現(xiàn)在建立了大批的工業(yè)園區(qū)，建立了大批的新城區(qū)，框了這些新城區(qū)之后，我們認為不僅未來購物中心很難存活，臨街商鋪很難存活，批發(fā)市場也很難存活。為什么？因為我們已經(jīng)進入后工業(yè)化時代，現(xiàn)在所有的媒體上，我們幾乎看不到哪個媒體在報道我們哪個城市引進了千人大廠，更不要說萬人大廠。因此，城市人口的導(dǎo)入已經(jīng)完全減緩了。未來新城區(qū)會導(dǎo)入多少人口，我們認為值得質(zhì)疑。

第二，城鎮(zhèn)化的增速在放緩，剛才已經(jīng)跟大家說了，這里就不詳細講了。大體量的商業(yè)在三四線城市很難做好，非常難滿鋪開業(yè)，甚至招商都非常困難。我們在招商中不滿的話，商業(yè)動線會中斷，一旦中斷了，客戶走到中斷點，他就不會往前走，后段的商業(yè)就會死，這樣長期下去，我們停業(yè)的鋪位越來越多的時候，我們的客戶就會失去信心。當然也有很多人想，我們的體量大了以后，可以引進一些體驗式的業(yè)態(tài)，但是體驗式業(yè)態(tài)在三四線城市是否有足夠的人口支撐，這是值得質(zhì)疑的。如果說我們不能有足夠的人口支撐一個大體量的商業(yè)業(yè)態(tài)、體驗式的商業(yè)業(yè)態(tài)，很可能最后你不能平衡你的現(xiàn)金流。

第三，主力店鋪多會導(dǎo)致投資回報率降低，因為主力店的大品牌能帶來客流，但是它需要很多的裝修補貼，同時還有免租期，在這個時候你的其它商業(yè)又是沒有收益的，又需要大量的資金投入下去，這樣對我們的經(jīng)營會產(chǎn)生影響。特別是大超市，現(xiàn)在很多的城市里面慢慢會逐步退出購物中心，取而代之的是中小超市，因為大超市的平效很低，它浪費了大量的資源。

另外，我們認為創(chuàng)新業(yè)態(tài)叫好不一定叫座。第四個方面，電商可以倒流，也可以分流，我們現(xiàn)在都在講電商，但是我們對電商的價值認知還是不一定夠的，現(xiàn)在有很多做電商平臺的機構(gòu)，這些機構(gòu)做了電商平臺之后，如果說加入到這個電商平臺，我們可能會失去數(shù)據(jù)的控制權(quán)，但是你不加入，你自己再做的話，你的難度會非常大。

另外我覺得電商也會導(dǎo)致分流，不是導(dǎo)流。購物中心開了電商之后，客人在你的電商系統(tǒng)買了東西，最后他不到你的購物中心了，不能產(chǎn)生關(guān)聯(lián)性消費，不能產(chǎn)生隨機性消費，沒有這些隨機性消費和關(guān)聯(lián)性消費，你的購物中心的平效會降低下來。

關(guān)于三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的趨勢展望，也有幾個方面跟大家報告一下。第一方面，購物中心跑馬圈地的勢頭已經(jīng)在減弱。今年上半年我們講跑馬圈地還在進行，但是從下半年來看，跑馬圈地的勢頭已經(jīng)明確在減弱，我們已經(jīng)關(guān)注到很多大企業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)不拿地了，過去幾年購物中心的開業(yè)量還是比較多的，2013年是380家，2014年是420家，今年是多少呢？原來預(yù)計可能超過420家，但是今年1—11月份是340家，所以今年也就勉強達到400家左右，如果按照這個趨勢，我們購物中心的增速其實是在放緩。

第二方面是市場容量的問題。以一個三線城市為例，三線城市平均人口520萬，按照城市化率50%來計算，260萬人口在城市里面，一個購物中心覆蓋12萬人，它可以覆蓋22個購物中心，一二三四五線城市全部算上來，全國大概能達到6500個購物中心，現(xiàn)在已經(jīng)有4700個購物中心，購物中心的建設(shè)可能不到10年，我們的天花板就到了。當然，我們未來還是有機會的，現(xiàn)在這10年時間，我們覺得商業(yè)地產(chǎn)跑馬圈地將要終結(jié)，要進入業(yè)態(tài)競爭的戰(zhàn)國時代。

現(xiàn)在品牌商家的招商很難，未來可能會無招商。當然，我們提升市場容量的機會也很多。第一，城鎮(zhèn)化率會進一步提升，城鎮(zhèn)人口會進一步增加。如果按照我們城鎮(zhèn)人口從7.8億增加到10億人，可能會增加4000座購物中心，第二是我們的消費額持續(xù)增長，如果再翻一番的話，購物中心還可以增加3000座，當然這是個估算。實際上我們告訴大家的是，未來購物中心的量可能比現(xiàn)在想象的還是要多。過去人均消費額是增長了5.4倍，用了15年的時間，未來8到10年增長1倍，我們看到這個曲線也是非常厲害。從短期來看，需要更大客流來支撐我們的生存，以活過這個時間，但是長期來看，收入增長、消費增長、營收提升、平效提高會給我們帶來更多的機會。

第二，商業(yè)體量適當縮小。現(xiàn)在一線城市8萬方，二線城市12萬方，三線城市是10.7萬方，這個數(shù)據(jù)還比較大。從美國來看，它的購物中心的體量總體來講還是偏小的，1萬平方米以下的占到62%，而它4萬平方米以上的只有2000多個，覆蓋人口只有12.9萬人。日本的購物中心總量，一兩萬平米的非常多，4萬平方米以上的只有3600多個，平均覆蓋人口是32000人，而且它有大量的便利店，所以覆蓋的面非常寬。我們認為未來的社區(qū)購物中心可以替代電商的超市。想象一下，如果社區(qū)商業(yè)覆蓋周邊100米、200米的范圍內(nèi)，還用得著電商嗎？我們認為未來三四線城市追求大體量商業(yè)是一種誤區(qū)。

第三，追求主題化、參與性是一個重要的方向，江蘇有一個張家口市，是全國第一個文明城市，我們在這里面做了一個名槍匯，在這里可以打真槍。我們發(fā)現(xiàn)美國到處都可以打真槍，但是中國不行，在名槍匯可以打真槍，很多人去了就打兩三千塊錢，因為除了這里沒有其他的地方體驗，所以這種地方你是去了還想去，走了還惦記，我們認為未來體驗是一個大的趨勢。

第四，電商只是一個添頭，未來的增長勢頭雖然強勁，但是空間會有限，在美國的電商、日本的電商、歐洲的電商都不超過10%，未來中國電商我相信超過15%的可能性還是比較小的。大家都說電商的沖擊非常厲害，電商占到社會零售總額的比例雖然在提升，但是我們可以發(fā)現(xiàn)，這幾年電商的總額只不過是社會零售總額的增長部分。

第五是老年業(yè)態(tài)或?qū)⒊蔀闄C會，未來中國老年增長率是在逐步上升。老年業(yè)態(tài)什么樣的會有機會呢？我們認為未來醫(yī)療健康是一個非常重要的機會，包括我們上海的項目也引進了健康醫(yī)療的業(yè)態(tài)。我們認為未來的老年雜貨、老年餐飲、老年社交、老年保健、老年藝術(shù)文化中心、老年教育等等今后都有可能進入購物中心，現(xiàn)在醫(yī)療也已經(jīng)開始進入。第六是情感化、人文化會成為體驗方向，包括情感體驗、感官體驗、服務(wù)體驗，這都是大家熟知的。

另外一點是人文體驗，未來也有可能會進去。我們在上海，上海電影集團專門搞了一個電影博物館，進去的全是老年人，在里面免費看電影，看的全是滄桑的、懷舊的。

最后用兩分鐘時間報告一下新城商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展邏輯。新城現(xiàn)在已經(jīng)布局全國18個大中城市，其中有10個以上的省會城市，現(xiàn)在我們的購物中心已經(jīng)建到第四代。我們是不做百貨的，其實這也是被逼無奈，因為百貨圍剿我們，最后就下決心不做了。

當然我們今年也是在快速增長，今年新增商業(yè)項目10個，每年保持10個以上的擴張速度。我們的開發(fā)已經(jīng)完全標準化了，22到24個月完成購物中心的開業(yè)，招商率基本上在開業(yè)前9個月達到70%。明年累計開業(yè)項目可以達到11個，我們也在做新城的電商戰(zhàn)略，包括線上線下的融合，大數(shù)據(jù)平臺等等。我們還在做自營的兒童主力店。

今年的增長速度也非常快，增長達到了34%，今年已經(jīng)提前一個月完成了全年的目標任務(wù)，所以未來我們還會再加快速度，當然一二線城市還會繼續(xù)分化，所以我們未來還會在一二線城市布局。

有人說商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在是一個冬天，今天上午我在匯報的時候提到了，我們要看大氣候，整個國民經(jīng)濟的大氣候現(xiàn)在是冬天，但是行業(yè)不見得是冬天，對于企業(yè)來講更不是冬天，對于新城來講，還是我們的春天，所以我們會愿意跟在座的合作伙伴，在座的品牌商家一起合作，來打造商業(yè)地產(chǎn)的春天。