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橋梁﹒紐帶﹒匯集﹒分享
時(shí)間：2018-09-28 16:36
伴隨著城市化進(jìn)程不斷加速，一批特大城市已顯現(xiàn)出發(fā)展空間緊促、土地資源嚴(yán)重短缺等突出問(wèn)題。優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)正在成為資源緊缺條件下我國(guó)城市可持續(xù)發(fā)展的主要方式。以存量物業(yè)的收購(gòu)改造為核心的資產(chǎn)管理已成為越來(lái)越多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的“新路子”。
隨著北上廣深及眾多強(qiáng)二線城市存量時(shí)代的到來(lái)，“城市更新”正成為了房地產(chǎn)尤其商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展主線。
據(jù)悉，中國(guó)核心城市有1億平方米左右的存量物業(yè)需要改造，各類(lèi)商辦和消費(fèi)升級(jí)的需求非常旺盛。上海作為國(guó)內(nèi)商業(yè)創(chuàng)新和發(fā)展程度最高的城市，一直以來(lái)就是中國(guó)存量商業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心市場(chǎng)，其中不乏改造成功既叫好又叫座的案例如K11、美羅城、淮海755、百盛優(yōu)客，這些都是前幾年大熱的改造項(xiàng)目。
近兩年，隨著硬件設(shè)施明顯更優(yōu)的新購(gòu)物中心項(xiàng)目近年來(lái)日益增多，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，于是存量商場(chǎng)工程優(yōu)化改造的案例逐年增多。本文重點(diǎn)盤(pán)點(diǎn)2017年以來(lái)開(kāi)業(yè)或改造中的亮點(diǎn)項(xiàng)目，便于有志于從事商業(yè)地產(chǎn)存量改造業(yè)務(wù)的同行交流和考察。
01
上生·新所
項(xiàng)目位置：
位于延安西路1262號(hào)，地處“上海第一花園馬路”盛名的新華路歷史風(fēng)貌區(qū)。由孫科別墅、哥倫比亞鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、海軍俱樂(lè)部3處歷史建筑、11棟貫穿新中國(guó)成長(zhǎng)史的工業(yè)改造建筑、4棟風(fēng)格鮮明的當(dāng)代建筑共同組成。
項(xiàng)目概述：
上升新所是萬(wàn)科在上海核心區(qū)域的首個(gè)城市更新項(xiàng)目。整個(gè)項(xiàng)目分兩期更新，一期由69%的商務(wù)辦公、14%餐飲、14%文化藝術(shù)和3%娛樂(lè)健身等生活配套組合而成。其中，辦公和商業(yè)業(yè)態(tài)占比超一半。未來(lái)，上生·新所將打造成集辦公、娛樂(lè)、生活、文化功能于一體的新型城市商圈和7x24全天候活力社區(qū)。建筑體量5萬(wàn)㎡。
改造前身：
上海生物制品研究所（近百年前，它是供外籍僑民休閑娛樂(lè)的哥倫比亞總會(huì)；近70年前，它又變身上海生物制品研究所）
改造時(shí)間及改造方：
2016年，上生所主動(dòng)騰退現(xiàn)有廠房，萬(wàn)科接管園區(qū)；2017年6月，上生所與上海萬(wàn)科關(guān)于延安西路1262號(hào)地塊整體租賃開(kāi)發(fā)項(xiàng)目簽約并攜手大都會(huì)建筑事務(wù)所OMA共同改造，改造歷時(shí)709天。
項(xiàng)目重新開(kāi)業(yè)時(shí)間：
2018年5月25日
開(kāi)業(yè)后運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)：
出租率近90%。目前已有包括裸心社、稲城書(shū)店、PIRATA、相撲貓、The ER 中餐館、Brew bear、POPOLO、MissSth等20多家品牌進(jìn)駐。
項(xiàng)目改造后定位：
集文創(chuàng)辦公、購(gòu)物娛樂(lè)、休閑體驗(yàn)為一體的開(kāi)放式國(guó)際文化藝術(shù)生活圈。
項(xiàng)目特點(diǎn)：
園區(qū)內(nèi)哥倫比亞鄉(xiāng)村俱樂(lè)部的游泳池空間主打泳池特色商業(yè)，一樓覆蓋不同類(lèi)型的品質(zhì)餐飲。目前入駐餐飲品牌主要有PIRATA、相撲貓、The ER 中餐館、Brew bear、POPOLO、MissSth等。值得一提的是，這里的Brew bear也是BrewBear旗下的第一家釀造體驗(yàn)店，其中有一個(gè)高達(dá)7米的釀造罐。
未來(lái)，不僅僅是孫科別墅與哥倫比亞總會(huì)會(huì)對(duì)外開(kāi)放，這處空間也將新增不少于 12500 平方米公共開(kāi)放空間，且開(kāi)放場(chǎng)地不設(shè)圍墻，24小時(shí)開(kāi)放。
02
上海西康189弄
項(xiàng)目位置：
位于上海普陀區(qū)西康長(zhǎng)壽商圈。
項(xiàng)目概述：
是國(guó)際上第一個(gè)運(yùn)用四維全息聲音系統(tǒng)的商場(chǎng)，擁有濃厚的藝術(shù)氣息。占地面積6157㎡，總建筑面積3.88萬(wàn)㎡，共有11層，單層樓面面積3000㎡。該項(xiàng)目總投資約10億人民幣。
改造前身：
2013年，中信資本購(gòu)入大自鳴鐘地塊（大自鳴鐘廣場(chǎng)）。
改造時(shí)間及改造方：
中信資本
項(xiàng)目重新開(kāi)業(yè)時(shí)間：
2017年1月18日
項(xiàng)目目標(biāo)客群及主題定位：
西康189弄的主題是音樂(lè)體驗(yàn)館，主打社交及生活體驗(yàn)。輻射周邊3-5公里的消費(fèi)群體
項(xiàng)目改造后成果及特點(diǎn)：
（1）建筑設(shè)計(jì)：上海西康189弄商場(chǎng)由荷蘭建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所UNStudio負(fù)責(zé)建筑設(shè)計(jì)，曾被《AD》雜志評(píng)為世界最美購(gòu)物中心，亦獲評(píng)為2017年MIPIM Asia Awards最佳零售項(xiàng)目金獎(jiǎng)。
2018年4月，上海西康189弄商場(chǎng)獲得了堪稱(chēng)“建筑設(shè)計(jì)界奧斯卡”的凡爾賽國(guó)際建筑大獎(jiǎng)中亞及東北亞地區(qū)大獎(jiǎng) - 室內(nèi)設(shè)計(jì)特別獎(jiǎng)（購(gòu)物中心類(lèi)），并在全球70個(gè)獲得區(qū)域獎(jiǎng)項(xiàng)的建筑設(shè)計(jì)作品中脫穎而出，一舉獲得年度大獎(jiǎng)。
（2）“聲音體驗(yàn)館”：從經(jīng)典的海派生活意象出發(fā)，引入全球領(lǐng)先的四維全息聲技術(shù)，將聲音打造成體驗(yàn)生活的載體。為了最佳的音樂(lè)體驗(yàn)，189把商場(chǎng)內(nèi)部進(jìn)行了專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)：無(wú)處不在的線條，各種各樣的圓弧……讓播放的音樂(lè)經(jīng)過(guò)環(huán)形投射之后，能產(chǎn)生最好的環(huán)繞式的效果，讓建筑本身更為靈動(dòng)。(3)社交場(chǎng)景的引入：將老上海弄堂生活和社交場(chǎng)景引入購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)與招商中，用時(shí)尚的手法對(duì)上海風(fēng)格和海派情懷進(jìn)行現(xiàn)代演繹。每一個(gè)樓面都有延伸而出的‘陽(yáng)臺(tái)’，這一巧妙的設(shè)計(jì)解決了傳統(tǒng)商場(chǎng)樓層之間的疏離感。同時(shí)，在頂部6-7層引入共享辦公品牌——裸心社，這是該聯(lián)合辦公品牌開(kāi)設(shè)的第七家店。（4）空間體驗(yàn)感：增加商場(chǎng)內(nèi)的小場(chǎng)景與小景觀打造，以綠色小清新為主色調(diào)，增加商場(chǎng)的空間體驗(yàn)感；以各類(lèi)型的主題空間來(lái)設(shè)計(jì)商品陳設(shè)區(qū)域。
03
上海張園·豐盛里
項(xiàng)目位置：
上海南京西路核心商圈
項(xiàng)目概述：
張園·豐盛里項(xiàng)目地處?kù)o安區(qū)南京西路沿線。項(xiàng)目占地面積約為1.1萬(wàn)平方米，商業(yè)體量2.6萬(wàn)㎡。
改造前身：
上海張園＋豐盛里建筑群：東至茂名北路，南至威海路、西至靜安別墅、北至錦江向陽(yáng)商廈。融匯東西方建筑風(fēng)格，曾是上海舊市里弄的一張名片。
改造方及運(yùn)營(yíng)方：
上海靜安置業(yè)（集團(tuán)）有限公司
改造內(nèi)容：
復(fù)建1幢保留歷史建筑，仿建9幢2-3層的老式建筑。
項(xiàng)目重新開(kāi)業(yè)時(shí)間：
2017年4月17日
項(xiàng)目主題定位：
國(guó)際化時(shí)尚精品商業(yè)
項(xiàng)目特點(diǎn)：
（1）保留老派建筑風(fēng)格：保留了上海石庫(kù)門(mén)里弄建筑風(fēng)貌，海派文化特征的城市空間。復(fù)建 1 幢保留歷史建筑，仿建 9 幢 2-3 層的老式建筑，保留上海石庫(kù)門(mén)建筑及里弄海派文化。
（2）引入新派消費(fèi)文化：中西美食、音樂(lè)表演、復(fù)古市集、藝術(shù)展覽、潮流秀場(chǎng)、國(guó)際文化交流、動(dòng)漫展覽、社團(tuán)聚點(diǎn)、影視基地等各類(lèi)活動(dòng)；入駐設(shè)計(jì)品牌、街頭美食；與電商、直播等平臺(tái)合作。
04
長(zhǎng)風(fēng)大悅城
項(xiàng)目位置：
位于上海市內(nèi)環(huán)、中環(huán)之間的核心區(qū)域，屬于長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)。該地區(qū)內(nèi)涵蓋36萬(wàn)平方米的長(zhǎng)風(fēng)公園、2.7公里蘇州河和130萬(wàn)方巨幕生態(tài)景觀，是普陀發(fā)展?jié)摿ψ畲螅?guī)劃最完善的區(qū)域。毗鄰長(zhǎng)風(fēng)公園、長(zhǎng)風(fēng)海洋世界、成龍電影博物館等知名景點(diǎn)，周邊3公里內(nèi)有常住人口約84.7萬(wàn)人，1公里內(nèi)有商務(wù)辦公人口11.8萬(wàn)人。
項(xiàng)目概述：
是大悅城地產(chǎn)在上海的第二個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)也是大悅城地產(chǎn)旗下首個(gè)“邊改造、邊運(yùn)營(yíng)”的項(xiàng)目。體量12萬(wàn)㎡。
改造前身：
上海長(zhǎng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)項(xiàng)目（2010年長(zhǎng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)前業(yè)主英國(guó)高富諾基金管理公司以14.5億元人民幣收購(gòu)了該項(xiàng)目，并改名長(zhǎng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)）
改造時(shí)間及改造方：
2016年11月，大悅城以對(duì)標(biāo)價(jià)13.6億收購(gòu)上海長(zhǎng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)項(xiàng)目改造。
項(xiàng)目重新開(kāi)業(yè)時(shí)間：
2018年5月5日
改造方式：
邊運(yùn)營(yíng)，邊改造。早在2017年9月，還在調(diào)整升級(jí)中的長(zhǎng)風(fēng)大悅城B1層“了不起的地下城”就已率先開(kāi)業(yè)。
運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)：
開(kāi)業(yè)當(dāng)日客流近8萬(wàn)，共引入超200個(gè)品牌，業(yè)態(tài)占比劃分為：零售與非零售為55%：45%。
項(xiàng)目改造后定位：
“時(shí)尚辣媽逛街圣地”——穿著高跟鞋也可以溜娃的理想城池；“離塵不離城的世外桃源”——城市微度假區(qū)的中心樞紐。
客群定位：
圍繞項(xiàng)目周邊白領(lǐng)女性客群和親子客群聚集的特征，對(duì)“18-35歲城市新興中產(chǎn)階級(jí)”的目標(biāo)客群進(jìn)行深度解讀，鎖定都市時(shí)尚女主的AB面型格（職場(chǎng)工作與家庭生活）。
項(xiàng)目特點(diǎn)：
（1）在引入品牌方面：首進(jìn)中國(guó)的品牌有：中國(guó)唯一一家樂(lè)高探索中心、DKNY SPORT精品店、兼具顏值和實(shí)用性的法國(guó)潮包品牌Cote&Ciel、時(shí)髦女性買(mǎi)手品牌集合店LOOK NOW、AGATHA跨界打造的浪漫法式空間Agatha Coffee、瑞士冰淇淋品牌Movenpick莫凡彼全品類(lèi)店、ROOM PET寵物精品店、融合了法式時(shí)尚游戲屋的家庭小酒館Ant&Grasshpper、精致日料昭和61等。
首次進(jìn)入上海的品牌有：全國(guó)首家高顏值黑科技體驗(yàn)館奇客巴士、“抹茶界”的新晉網(wǎng)紅清水宇治、慢心手作川上陶藝、旺仔俱樂(lè)部Hotkids Club、將太無(wú)二醞釀三載精心打造的鰻魚(yú)主題內(nèi)涵餐飲品牌鰻鰻的愛(ài)、潮牌FUN、Tous Les Jours旗艦店、精品書(shū)店品牌閣林書(shū)店、潮流設(shè)計(jì)師買(mǎi)手品牌MINGSI HOUSE等。
（2）在客流動(dòng)線方面：利用獨(dú)創(chuàng)的“短路徑、立體化”垂直動(dòng)線，取代了原本的平層動(dòng)線，進(jìn)而將空間有機(jī)切分為四大區(qū)塊：社交場(chǎng)、美食間、女王生活圈和運(yùn)動(dòng)圖書(shū)館。
（3）在主題街區(qū)的打造方面：
a、運(yùn)用“她主題”，打造上海首個(gè)藝術(shù)暖心體驗(yàn)街區(qū)“Queen’s Lane（女王小徑）”。集合上海法租界的各類(lèi)業(yè)態(tài)和網(wǎng)紅爆品，通過(guò)藝術(shù)、音樂(lè)、文創(chuàng)、美體、輕食等業(yè)態(tài)，推動(dòng)女性身體管理、形象管理和靈魂管理的全面提升。并且，在街區(qū)內(nèi)，打造出上海首個(gè)購(gòu)物中心女主藝術(shù)體驗(yàn)空間Herstory。
b、為吸引運(yùn)動(dòng)時(shí)尚女性打卡，長(zhǎng)風(fēng)大悅城在屋頂打造了國(guó)內(nèi)首個(gè)粉紅凌空跑道。并策劃了一個(gè)國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心首個(gè)屋頂綜合性潮流運(yùn)動(dòng)空間：Gordon Park（高登公園）。
05
UMAX悠邁生活廣場(chǎng)
項(xiàng)目位置：
位于上海五角場(chǎng)商圈
項(xiàng)目概述：
百聯(lián)旗下的全新品牌，完全脫離原東方商廈定位，業(yè)態(tài)從東方商廈的精致百貨轉(zhuǎn)為“城市奧萊”。
改造前身：
東方商廈上海楊浦店
改造時(shí)間：
2017年底，改造歷時(shí)4個(gè)多月
改造方：
百聯(lián)集團(tuán)
項(xiàng)目重新開(kāi)業(yè)時(shí)間：
2018年1月19日
項(xiàng)目改造后定位：
城市奧萊
改造成果：
百聯(lián)將“品質(zhì)+折扣+人氣集合店”的復(fù)合概念引入U(xiǎn)MAX悠邁生活廣場(chǎng)，通過(guò)引進(jìn)跨界經(jīng)營(yíng)集合店、深受年輕人喜愛(ài)的時(shí)尚潮牌和流行品牌，搭建年輕人的社交平臺(tái)，引領(lǐng)時(shí)尚生活的獨(dú)特空間。比如當(dāng)當(dāng)書(shū)店旗下文創(chuàng)商城當(dāng)當(dāng)小鎮(zhèn)的全國(guó)首店就是其亮點(diǎn)品牌之一。
06
淮海中路627號(hào)
項(xiàng)目位置：
位于淮海中路627號(hào)，地處淮海中路核心商業(yè)區(qū)
改造前身：
雪豹商城（2016年底黑石集團(tuán)以人民幣6.1億收購(gòu)位于淮海中路的雪豹商城）
改造時(shí)間及改造方：
黑石集團(tuán)歷時(shí)8個(gè)月將項(xiàng)目徹底翻新和租戶定位
改造后運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)：
目前承租率達(dá)到100%。
項(xiàng)目改造后定位：
小而美的聯(lián)合辦公+潮流商業(yè)綜合體。
改造內(nèi)容：
外立面改造及品牌升級(jí)
改造成果：
吸引了阿迪達(dá)斯旗下運(yùn)動(dòng)品牌銳步在此設(shè)立亞太旗艦店；促成了Reebok全球獨(dú)家簽約CrossFit健身房One Nation在上海的落地；為魔都女性打造集格調(diào)咖啡店、買(mǎi)手店和餐廳于一體的生活方式一站式體驗(yàn)空間Mia Fringe等。
07
五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)
項(xiàng)目位置：
項(xiàng)目位于上海市楊浦區(qū)國(guó)賓路58號(hào)，地處五角場(chǎng)核心商圈
項(xiàng)目概述：
五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)部分由5幢裙樓組成，集零售、超市、文化、娛樂(lè)、餐飲、食品、銀行、通信、醫(yī)藥等為一體，總體量33萬(wàn)㎡。
改造前身：
五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（2006年12月23日開(kāi)業(yè)）
改造時(shí)間：
2017年3月
改造方及運(yùn)營(yíng)方：
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)
項(xiàng)目重新開(kāi)業(yè)時(shí)間：
2017年12月23日
項(xiàng)目改造后定位：
大型城市綜合體
改造成果及項(xiàng)目特色：
（1）品牌升級(jí)
改造后的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)引進(jìn)了眾多“上海首家”及品牌升級(jí)形象店，如新零售“超級(jí)物種”的上海首家店、韓國(guó)Line Friends的人氣體驗(yàn)店，都成為新萬(wàn)達(dá)的“門(mén)面”。還有I DO、JORDAN、BLOVES等品牌都紛紛將旗艦店落戶于此。
（2）增設(shè)主題街區(qū)
升級(jí)后的五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)重新劃分空間，增加多個(gè)主題街區(qū)，將消費(fèi)者進(jìn)行細(xì)分。如B1層匯聚了十多個(gè)餐飲品牌的美食街；1樓云集全球知名運(yùn)動(dòng)品牌的的無(wú)線運(yùn)動(dòng)館；2樓集合兒童娛樂(lè)、體驗(yàn)、教育、培訓(xùn)、零售、餐飲等于一體的創(chuàng)新兒童城。
（3）硬件升級(jí)，連廊連通五棟商業(yè)樓
此次重裝改造室外最大的亮點(diǎn)當(dāng)屬外立面改造成為通透時(shí)尚的玻璃幕墻，增設(shè)LED大屏及媒體幕墻，可在晚間為呈現(xiàn)燈光秀及演出，原半層樓高的金字塔型玻璃天窗，改為與地面持平的玻璃天窗。
同時(shí)，五幢商業(yè)裙樓之間設(shè)置6條連廊，共計(jì)約2800平米，將第一食品、巴黎春天百貨、寶大祥、沃爾瑪?shù)任鍡澤虡I(yè)樓進(jìn)行連同，實(shí)現(xiàn)裙樓之間人流動(dòng)的串聯(lián)，有效提升空中通達(dá)性，提高購(gòu)物便捷性。除此之外，五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)的B1層也與淞滬路地下商業(yè)街太平洋森活廣場(chǎng)連接，各商業(yè)間聯(lián)通更流暢。
08
上海第一百貨商業(yè)中心
項(xiàng)目位置：
位于上海市黃浦區(qū)南京東路、西藏中路東北角，地處上海南京東路核心商圈
項(xiàng)目概述：
第一百貨商業(yè)中心A、B館有地上8個(gè)樓層、地下1層。A館為品質(zhì)購(gòu)物館，B館為餐飲及體驗(yàn)館。C館為潮流生活館。總體量近15萬(wàn)㎡（官網(wǎng)數(shù)據(jù)）。全新規(guī)劃了大戲院、梧桐、弄堂、夜上海、都市前沿、冬季花園、探索發(fā)現(xiàn)、慢生活等八大主題區(qū)。
改造前身：
上海市第一百貨商店（“上海市百一店”/大新百貨）&東方商廈南東店。
閉店改造時(shí)間：
2017年6月19日
改造方及運(yùn)營(yíng)方：
上海百聯(lián)集團(tuán)股份有限公司
改造內(nèi)容及區(qū)域：
市百一店和東方商廈南東店通過(guò)連廊、天棚合為一體，打造全新的城市綜合體。改造后，分為ABC三個(gè)場(chǎng)館，A、B兩館即原來(lái)的一百老樓和新樓，而C館則是由原東方商廈南東店改造而來(lái)。
項(xiàng)目重新開(kāi)業(yè)時(shí)間及運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)：
2017年12月8日（試營(yíng)業(yè)開(kāi)放AB館），零售業(yè)態(tài)開(kāi)業(yè)率約達(dá)到80%，品牌更新率達(dá)70%；2018年1月19日，C館（原東方商廈南東店）正式開(kāi)放。
最新改造動(dòng)態(tài)：
截至2018年8月，將商業(yè)中心A、B館和C館（原東方商廈南東店）串聯(lián)起來(lái)的六合路連廊頂棚工程已臨近收尾，4樓的連廊已可供顧客通行。預(yù)計(jì)到了國(guó)慶前，有了全新“頂棚”的六合路有望以綠化休閑步行街的“新身份”亮相。
項(xiàng)目改造后定位：
“老地方、新體驗(yàn)”， 經(jīng)典的上海格調(diào)將與時(shí)代潮流相互融合。
項(xiàng)目改造成果及特點(diǎn)：上海第一百貨調(diào)整發(fā)力點(diǎn)在于主打懷舊與海派文化，規(guī)劃設(shè)計(jì)上通過(guò)增加飛天梯、連廊等設(shè)施增加連貫互動(dòng)，形成完成豐富的客流閉環(huán)。
（1）AB館7層：由仿真的石庫(kù)門(mén)、老弄堂組成，同時(shí)設(shè)有“100弄文化空間”，開(kāi)業(yè)首個(gè)展覽為“上海復(fù)古生活展”，展示了旗袍、自行車(chē)、冰箱、面包機(jī)等上世紀(jì)的老物件，同時(shí)展廳內(nèi)還有多媒體互動(dòng)項(xiàng)目等。
（3）C館十樓與SMG合作的文商互動(dòng)體驗(yàn)式樂(lè)園或?qū)Q定項(xiàng)目的人氣，這與靜安大悅城屋頂摩天輪成為項(xiàng)目點(diǎn)睛之筆類(lèi)似。SMG文創(chuàng)樂(lè)園同時(shí)與對(duì)門(mén)世茂廣場(chǎng)三麗鷗打造的上海灘主題Hello Kitty樂(lè)園相映成趣，世茂與一百聯(lián)手打造的南京東路新門(mén)戶引人遐想的空間頗多。
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