橋梁﹒紐帶﹒匯集﹒分享
時間：2018-09-28 16:21
PART 1
“現在的小型綜合體真是慘，北城天地的世紀聯華，都清場關門了。”
“城北一帶這么多綜合體，只怕以后競爭更激烈了。”
最近，有網友議論起眼下綜合體的現狀，不禁感慨：以前沒有的時候，巴不得家門口就是綜合體；有了之后，反而舍近求遠。
北城天地位于湖州街與杭行路交叉口，總建筑面積約14萬㎡，商業部分約6萬㎡。2013年剛開業時，附近一帶的居民甚是喜悅，綜合體里的世紀聯華都排起了長隊。
“購物滿18元，就能免費停5小時。”住在拱宸橋西的麗麗，早幾年最愛去這里的世紀聯華，買點東西，順帶看個電影，價格實惠又方便。
但現在，北城天地僅剩一樓門口的五芳齋、光集合快餐店，四樓的金逸影院、五樓的謳K拉KTV，以及外街少量餐飲店還在堅守。
當年號稱城北最大的世紀聯華，后來只能定位社區超市，現在更是直接關門了。
如今，北城天地外墻上掛著的廣告牌，紅色的字早褪去了顏色，有的還殘缺不全。從內容上看，信息早已過時很久。
商場大門已關閉，只能繞道西大門才能進入。電梯直接取消了2、3樓按鈕，只有4、5樓可以使用。
北城天地商場內部，二三樓已空置
從4樓望下去，甚至不需用手觸摸，就能看到二三層積滿了厚厚的灰塵。
“三樓的親子、二樓的服裝都關門一年多了，現在超市也關門了。”諾大的金逸影城，空蕩蕩地只剩少數兩三個工作人員。“周邊拆遷戶都搬走了，根本沒什么人來消費了。”
但除了周邊住戶流失，或許還有一個不可忽視的原因——周邊綜合體實在太多了。
往南約2.2公里，是剛開業的大悅城；往北約1.1公里，是萬達廣場；東南方向約2.2公里，是樂堤港；西南方向不到3公里，則是城西銀泰城。此外，周邊還有運河天地、運河上街、天陽D32、水晶城等多家商業體。
在這些大型流量“殺手”的夾縫中，小小的北城天地，自然很難堅守了。
PART 2
綜合體大潮下，北城天地的遭遇，只是一個縮影。
昨天，我們實地探訪了杭州多個綜合體，發現知名大型綜合體旁的小型綜合體，日子大多不好過。
像萬達廣場旁的天陽親子廣場，特別搞了個錯位競爭，主打親子業態，引進了英語、美術、音樂、健身、游泳、琴行等多類教育培訓。
但去年底就開業的它，至今人氣一般。
“平時工作日，基本沒什么人，周末稍微多一些。這么多培訓店，好像就那家做英語培訓的人比較多，其他店基本都是零零散散幾個人。”現場物業工作人員說。
而據我們昨日觀察，二樓以上，工作人員比顧客多多了。就連一樓的餐飲店，也是稀稀拉拉的。人氣稍微好一點的，也就大食堂跟老娘舅這類平價快餐店。
讓人體驗更差的是，它的地下車庫，一片漆黑，只有汽車通過時，頭頂的白熾燈才會亮起。而且，停車時間過了15分鐘，就要收費。要知道，大部分綜合體，頭2個小時都是免費的。
與天陽親子廣場形成鮮明對比的，是不到400米遠的萬達廣場。尤其外面的金街，即便是工作日下午2點，還是人流攢動。
萬達廣場金街實景
住在這附近的小張說，晚上更熱鬧，燒烤、夜宵，簡直就是美食一條街，人氣不亞于濱江垃圾街。
城北新天地的華盛達時代中心，也是一樣。南向100多米，就是新天地中心；北向過了石祥路，就是中大銀泰城。今年4月開業后，短短幾個月，已有好幾家餐飲店關門。
古墩路印象城、西城廣場也差不多。自城西銀泰城、西溪印象城開業后，人流量大受影響。
還有近江的萬泰城，平日里就是餐飲店，都很少要排隊。
PART 3
有的綜合體更慘，爛尾后就一直無人接手。最典型的就是下沙沿江的S廣場。
前兩天，論壇有網友爆料：下沙沿江爛尾多年的綜合體S廣場，要動工了，某品牌房企接手！
一路之隔的晨光國際業主們，興奮極了。“等了好些年，終于有好消息了”；“看來也不用換房了，要不還得降價賣房”；“終于不用每天大老遠跑物美去買菜了”……
自3年前停工至今，S廣場一直是下沙沿江一帶居民心中的“痛”。
沿江一帶是下沙較早開發的區域，世茂江濱花園、宋都晨光國際、保利東灣、灣天地、金隅觀瀾時代等眾多大盤集聚。
下沙沿江爛尾多年的商業廣場
光是這幾個樓盤，就有近2.1萬套房源，按戶均3人計算，聚集了6.3萬人之多。按7成入住率打個折，也有4萬多人。
去年，晨光國際社區菜場大整頓后，附近的居民，稍微想買豐富點的菜，還得跑到聽濤路上的物美超市，或24號大街上的大潤發，差不多1.5公里遠。
外出吃飯，就近能選擇的，只有社區底商的雜牌餐飲店。
眼看著附近就有一個商業綜合體規劃項目，還得跑到下沙寶龍城市廣場或更遠的龍湖天街，能不讓人郁悶嗎。
早在2012年，S廣場就開始興建，2015年主體結構完成后，便爛尾至今。
項目總建筑面積約26萬㎡，最初規劃建設成為集商業、餐飲、休閑娛樂、酒店與居住于一體的復合功能型綜合物業。
位置很好，就在地鐵1號線終點站江濱路站C出口，往西不到200米。
但是，現場聽不到任何機器的轟鳴聲、也看不到零星工人，它就這么安靜地佇立著，在藍天白云下，頗為落寞。與周圍高樓林立的住宅區，顯得格格不入。
但沿江人民可能要失望了。據多方求證，該公司并沒有接手意向。
杭州經濟技術開發區商務局今年9月11日也曾做出回應：目前仍在接洽中，尚沒有明確投資客戶。
PART 4
為何居民呼聲這么大的S廣場，至今無人接手？
除了工程、資金、債務等不為人知的內部原因，近兩年杭州商業綜合體的持續爆發，絕對是不可忽視的原因。
2008年，杭州首次提出建設100個多功能城市綜合體計劃，掀起一場全新的“城市商業革命”。伴隨著如火如荼的建設，越來越多商業綜合體崛起，涌現無數的“城”、“廣場”和“中心”。
以今年為例，據不完全統計，杭州市區（含富陽），已開業和計劃開業的大小綜合體，多達39個，總體量超過300萬㎡。
綜合體扎堆入市，造成的直接影響，就是競爭急劇白熱化。像橋西申花一帶，大大小小商業體，不下10個。
體驗感一般、服務水準普通，業態不夠豐富的小型商業體，自然無力招架。客源大幅流失，商家難以為繼。
實際上，即便是優質購物中心，日子也沒表面上過得那么好。因為杭州商業供應，大概率已經進入“過剩”狀態。很多綜合體開到后面，活得最好的，總是那些餐飲、兒童等店鋪。
第一太平戴維斯數據顯示，截至2018年上半年，僅杭州主城區，優質零售商業存量，已達約344萬㎡。而且年底之前，還要新增約73.1萬㎡。
由于新增供應大增，2018年上半年優質購物中心，空置率上升到了11%。
另一個數據，也可以佐證。早在2014年，同策發布的報告顯示，杭州人均商業面積已超過1.5㎡。而根據國際標準，人均商業面積1-1.2㎡，為比較合理水平。
換句話說，杭州商業正面臨飽和或過剩狀態。
我敢負責任的說，那些計劃年底開業的商場，估計不少要“跳票”——因為不是競爭過于激烈，就是區域人口還不足以支撐。
衡量綜合體能否存活的另一個指標，是居民消費力。人口多、經濟強，消費力自然旺盛。
但過去兩年癲狂的樓市，已經掏空了大多數人的積蓄。數據顯示，2016年1月至今，杭州新房賣了49萬套，接近之前7年（52.5萬套）總和。
如果算上二手房，則是驚人的79萬套。成交金額呢，數以千億計。
身背巨額房貸，大家的消費，都在降級。至少，我身邊的同事、朋友，新一代IPhone手機不舍得換了，出去聚餐和看電影的次數也少了，大額消費旅游更是基本絕跡。
加上電商沖擊，商業綜合體的日子，可能會越來越難過，分化也會越來越明顯。
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