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百貨與購物中心作為兩種重要的零售業態，有很多本質的區別，更有密切的關聯，特別是面對新的消費趨勢，二者的邊界已不像以往那樣涇渭分明，行業里不斷有“百貨店購物中心化”、“購物中心百貨化”的提法。為了理清脈落，比較差異，探討關聯，參考諸多文獻，形成本文。

根據國家標準《零售業態分類(GB/T 18106-2021)》，百貨店和購物中心是10類有店鋪零售業態中的二種，二者定義如下：

百貨店department store ：以經營品牌服裝服飾、化妝品、家居用品、箱包、鞋品、珠寶、鐘表等為主，統一經營，滿足顧客對品質商品多樣化需求的零售業態。

購物中心shopping center / shopping mall：由不同類型的零售、餐飲、休閑娛樂及提供其他服務的商鋪按照統一規劃，在一個相對固定的建筑空間或區域內，統一運營的商業集合體。

表面上看，二者區分明顯，我們從更深入的歷史起源看二者的界限和關聯。

一． 業態演化歷史

依據標準的定義，二者可以做出明顯區分，從橫向角度，最根本的有以下四個方面：

1. 產權結構不同。

購物中心本質上是地產的開發和表現形式。筆者是國標《零售業態分類》第一版的起草人之一，在起草過程中，存在最大的一個爭議點是：購物中心是場所管理和零售經營的分離，不介入面對消費者的最終零售，購物中心面對的直接客戶都是零售商，是B2B2C模式，在某種程度上，并不是一個獨立的零售業態。而百貨直接面向消費者，是B2C模式，是一個真正的商業業態。

這是二者的根本性的區別，這一區別決定了二者經營管理模式、目標顧客、與品牌商關系的不同。

2. 管理方式不同。

百貨實行的是統一招商、原則上統一收銀、收益聯營扣點的管理方式，根據品類的不同，扣點大至在20-30%。

購物中心由于開發投入大，為了快速回籠資金，一般都會出售一定面積商鋪，對于售出的物業，經營品類上原則上由業主自行決定。其它商鋪，多是出租給商戶，商戶自行收銀，購物中心收取固定租金。

為了更好地把握商戶的實際銷售情況，有的購物中心推行統一的收銀系統，甚至還有的自行開發銷售管理系統，但不成功。購物中心總體的銷售統計以商戶報送為主。

3. 消費定位不同。

從定義上看，百貨是滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求，定位上是以“購”為主，并且通過一定的品類組合，盡可能讓門店具有可逛性。

購物中心是“名不符實”，名義上是“購物”，實際上是提供吃喝玩樂娛的綜合性生活服務，有的購物中心互動體驗類商戶占比高，商品銷售功能極大弱化，零售類商戶占比甚至不足三分之一。

4. 品牌商關系不同。

百貨店實行統一管理，店面形象、員工禮儀和服裝、營銷策劃等均是在門店的統一要求管理之下進行。隨著數字化水平的提高，有的百貨店在管理方面甚至向品牌商的商品經營方面延伸，如通過共享庫存信息，為百貨店的線上業務提供基礎；如共享銷售數據，為品牌商推廣新品提供參考。

購物中心的管理，在“人貨場”三要素中，基本不涉及“貨”的管理。在“場”的管理中，側重于整個賣場基礎設施的維護和運行，與商戶的聯動較少。相比百貨，購物中心舉辦整個商場的主題活動不多。

如果從一個項目的開發建設到運營管理的縱向角度（即具體業務角度）來比較，又可以細分為以下不同：

1. 選址與定位

購物中心的選址和定位較為復雜，其中最為關鍵是交通便利性和商圈的購買力水平，在具體的市場調查中，有諸多細分要素，例如要了解商圈居民的餐飲消費習慣（頻率、檔次、口味等）；要詳細了解競爭對手的體量規模、業態組合、品牌定位、周邊環境、停車便利程度等。最終基于地塊條件、競爭者分析、消費者分析等因素，確定商業定位，進而確定品牌定位和組合。

百貨的選址與位位相對簡單，主要兩種情況，一是獨立開店，做類似購物中心的調查，但要求相對簡化；二是在購物中心內作為主力店，主要是判斷購物中心的定位與自身定位是否相符。

2. 設計規劃

購物中心是體驗性的購物場所，設計規劃的核心是最大限度地通過設計提升空間的體驗感。購物中心規劃的4S理論認為，要滿足以下四個方面的功能，即觀賞（seeing）、服務（service）、社交（social）和購物（shopping）。目前新開業或籌劃開業的購物中心，購物功能所占面積普遍不及一半，平均約為三分之一左右。

行業普遍認為，相比購物中心，百貨店的設計規劃要更為精細，原因一是百貨面積有限，任何位置和角落都要精心設計，二是百貨統一化經營，需要品牌形象的一致性，除了基本的動線規劃、中庭設計、電梯安排、燈光設計等，甚至還要具體到大量軟裝和商品陳列道具的設計。

目前百貨店的設計集中在舊店的升級改造方面，來自日本的擅長細節的規劃設計公司承擔了較大比例的項目。

3. 開工建設

由于體量原因，購物中心建設周期較長，從立項到開業一般在二年左右。近來有些購物中心雖然建設完工，但招商率不足，延期開業的現象增加。

值得探討的是購物中心建設的資金來源，美國同行的開發資金相當一部分來源追求長期穩定回報的較低成本的產業基金、社保基金，經營上更多采用以租為主的方式；中國購物中心建設資金成本較高，還款壓力大，經營上“分割銷售、返租經營”占比較大。

百貨店如果是入駐購物中心形式，一般在購物中心建設中，已融入百貨的設計需求，百貨店只需要進行少量規劃調整，以及一定的軟裝，開業周期要短很多。

4. 招商推廣

二個業態的招商一般均與開工建設同步，甚至更早。購物中心的招商二個難點是：租售比例的劃分與測算、對業態定位和品牌組合的執行落地。二者之間有時會產生矛盾。

有的購物中心引入專業招商公司的團隊，但招商公司與購物中心的長、短期利益不一致，也出現開業后大量商鋪調整的現象。

百貨店因主要采取流水倒扣模式，且以商品為主，招商相對簡單，而且一般百貨企業都有較強的品牌組合能力。

5. 運營管理

開業后，在人、貨、場的運營上，購物中心側重于“場”的維護，定時收取租金、適當的品牌汰換、保障水電氣等設施設備正常。

百貨的運營相對復雜，對商戶的管理更為精細化，有的甚至延伸到商戶的供應鏈管理，如共享庫存、在線訂單管理等。在“人”的管理上，百貨的系統也更為深入，特別是會員體系、卡券系統，是各個零售業態中較為完善的。另外，百貨的營銷活動也比購物中心更為豐富，品牌形象更加統一。

在運營指標上，購物中心在開業初期主要KPI是開業率、客流和租售比；開業一段時間后，除客流外，還要重點考察坪效。百貨的重點基本都在客流和坪效上。

6. 財務管理

購物中心的日常收入主要是收取商戶租金或流水倒扣、廣告收入和停車收入。其中第一項分為三類，即直接的租金收入，大致占70%；保底和流水倒扣結合，接近30%；只有極少采用完全扣點方式。支出主要包括人工成本、市場推廣、設備折舊、水電費用等。

百貨店的收入主要集中在流水倒扣上。支出中，付給物業方的租金占有較大而比例。

7. 顧客服務

購物中心的顧客服務除了公共停車、衛生、安全等之外，由商戶承擔大部分顧客服務工作，如售后服務、退換貨等。

百貨店一般設有統一的服務臺，在店內發生的任何質量、價格、服務問題，都可先通過服務臺溝通。或者如果與品牌商溝通沒有得到解決的問題，也可通過百貨店進一步協商解決。

既然百貨和購物中心有這么多重大的區別，為什么行業里又會有“百貨店購物中心化”、“購物中心百貨化”的提法呢？

隨著消費從物質需求向精神需求躍遷，以及對管理精細化水平的提高，兩者逐漸走向融合——百貨通過“購物中心化”拓展體驗維度，購物中心則借“百貨化”強化商品力，共同催生出兼具效率與體驗的新型商業形態。傳統百貨與購物中心的融合，是百貨商品運營力基因與購物中心空間場景力基因的重組。

1． 百貨購物中心化的重點：

1）空間重構，從水平陳列到垂直場景

傳統百貨采用水平布局，以樓層劃分品類（如一樓珠寶、二樓女裝），強調坪效最大化；購物中心則以垂直動線設計公共空間，通過中庭互動裝置、主題街區等延長停留時間。融合后，百貨引入垂直動線，打破垂直樓層分區，構建“動線交織、功能滲透”的非線性空間；增設中庭藝術裝置、垂直社交樓梯、跨層主題街區打造“逛吃一體”的沉浸式動線。既保留百貨的商品密度，又注入購物中心的場景活力，通過場景觸發隨機消費。

2）體驗落地，以“情緒價值”替代“商品功能”。

百貨增加主題街區與沉浸式場景等體驗互動娛樂業態，在一定程度上重構“人-貨-場”關系，通過制造“非購物理由”解決傳統百貨的流量危機與轉化困境。通過“+體驗”拓展客群，從目的性消費到全圈層覆蓋。如果業態融合得當，起到的作用是多方面的，包括延長停留時長、擴大客群覆蓋、會員黏性增強等。

2． 購物中心百貨化的重點

1） 運營模式，從“收租方”轉向“經營方

傳統上，購物中心主要是做好商場的基礎保障工作，如燈光、電梯、空調等的運行順暢，營銷一個相對舒適的購物環境，為收取租金和物業費打個基礎。而商品如何經營、商戶的服務品質如何、商戶的經營能力和客流情況等，購物中心基本不太關注。如果成為“經營方”，就需要從購物中心層面來運營流量，統一服務標準甚至是售后體系，

2） 強化商品力，實現商品精細化運營

有的購物中心引入高坪效品類（珠寶、高化）及獨家品牌，或者由購物中心開設集合店，強化目的性消費品類；有的在商管團隊的基礎上，還增加了商品運營團隊；有的強化品牌邏輯，打破購物中心傳統樓層分區和業態組合方式，將商品零售和體驗消費有機融合。

百貨與購物中心的融合并非簡單業態疊加或重合，而是通過優勢互補形成新生態。

百貨與購物中心的跨界融合，本質是商業形態從單一銷售導向向復合體驗生態的系統性重構，是從“功能分割”走向“價值共生”的必然進化。它要求企業打破思維定式，以消費者為中心重構空間、運營與生態。盡管挑戰猶存，但融合趨勢不可逆轉——唯有擁抱變化，方能在存量時代開辟新藍海。

未來贏家，不是擁有大面積的體量，不是占據高端品牌資源，而是能用文化制造共鳴、用數據驅動效率、用體驗留住人心的“城市生活操作系統”。